收到屋宇署的強制驗窗法定通知，業主們最關心的問題莫過於「驗窗究竟幾多年一次？」。坊間常有「五年一驗」的說法，但實情是否如此？事實上，整個強制驗窗計劃涉及樓齡、法定通知、業主責任、檢驗流程、費用預算以至法律後果等多個環節。本文將為你提供一站式強制驗窗攻略，由驗窗年期計算、清晰的五大步驟、費用參考，到教你如何精明避開維修陷阱的防騙貼士，讓你輕鬆履行法律責任，安枕無憂。
強制驗窗年期：我的樓宇幾時要驗窗？
談到驗窗幾年一次，這可能是許多業主心中的一大疑問。實際上，強制驗窗計劃並非像車輛年檢一樣，設有固定的驗窗年期。整個流程的啟動，取決於一套特定的法律程序，而非一個固定的時間表。接下來，我們一起釐清樓宇究竟幾多年要驗窗，以及整個時間週期的運作方式。
驗窗觸發點：樓齡滿10年並收到法定通知
強制驗窗的程序，需要同時滿足兩個核心條件才會正式啟動。第一個條件是樓宇的樓齡，樓宇必須年滿10年或以上。第二個也是最關鍵的條件，就是業主必須收到由屋宇署發出的「法定通知書」。
換句話說，即使你的物業樓齡已經超過10年，只要你未曾收到這份正式的法定通知，法律上就尚未強制要求你進行檢驗。屋宇署每年會根據樓宇的狀況、樓齡和地區等因素，揀選一批目標樓宇發出通知。所以，驗窗的觸發點並非樓齡一到就自動生效，而是以收到官方通知為準。
核心豁免期：一次驗窗，五年安心
當你根據法定通知的要求，委任了合資格人士完成所有窗戶的檢驗，並且妥善處理了所有必要的修葺工程後，整個程序便告一段落。在合資格人士向屋宇署呈交所需文件，並獲接納之後，你的單位就會進入一個為期五年的安全豁免期。
在這五年期間，屋宇署將不會再就同一批窗戶，向你發出新的強制驗窗通知。這個設計讓已遵從規定的業主，可以在一段合理時間內，無須再次處理相同的事務，可以理解為「一次驗窗，五年安心」。
釐清誤解：並非每5年自動驗一次
這就引申出一個非常普遍的誤解：驗窗是不是等於每5年必須自動進行一次？答案並非如此。
完成一次驗窗後的五年，只是一個法定的「豁免期」，目的在於避免業主在短期內重覆檢驗。這並不代表豁免期一結束，業主就需要立即主動安排下一次檢驗。下一次的驗窗幾耐之後才需要進行，完全取決於你的樓宇何時會被屋宇署再次選中，並向你發出全新的法定通知。這個週期可能剛好是五年後，也可能是更長的時間，整個過程始終由屋宇署主導。
業主責任與檢查清單：我的單位需要驗窗嗎？
收到強制驗窗通知，自然會想知道自己的單位是否真的需要檢驗。要知道答案，首先要了解哪些樓宇受計劃規管，以及責任誰屬。在委任合資格人士之前，你也可以自己動手做個快速檢查，對窗戶狀況和潛在的維修項目先有個基本概念。
哪些樓宇受計劃涵蓋？
根據《建築物條例》，強制驗窗計劃主要涵蓋樓齡達到10年或以上的私人樓宇。不過，樓高不超過3層的住用樓宇則可獲得豁免。所以，要釐清幾多年要驗窗這個問題，第一步就是確認自己所住樓宇的樓齡和類型。如果你的樓宇符合以上條件，就有機會被揀選納入計劃，需要按通知要求完成檢驗。
法律責任誰屬？
法律上的責任歸屬其實相當清晰。單位內的窗戶，其檢驗和維修責任方就是該單位的個別業主。至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間、電梯大堂或會所等位置，責任就落在該大廈的業主立案法團（OC）身上。如果大廈並未成立法團，責任則由所有業主共同承擔。簡單來說，誰擁有窗戶的業權，誰就要負起相關的法律責任。
一分鐘快速自我檢查
在正式委任合資格人士之前，你可以先花一分鐘為家中的窗戶做個快速「體檢」。這個初步檢查有助你預算潛在的維修項目，對將來的驗窗幾錢有個基本概念。你可以留意以下幾個重點：
- 玻璃： 仔細觀察玻璃面板，留意有沒有明顯的裂痕、崩角或刮花。
- 窗框及窗扇： 檢查鋁質或塑鋼窗框及窗扇有沒有變形、鬆脫或銹蝕，嘗試開關窗戶，看看過程是否順暢，以及能否完全緊閉。
- 窗鉸、鉚釘及螺絲： 細看連接窗扇和窗框的金屬臂（窗鉸）以及固定它的鉚釘或螺絲，有沒有出現變形、鬆脫甚至嚴重銹蝕。如果鉚釘周圍出現灰白色粉末，這通常是鋁材氧化的警號。
- 鎖具及防水膠邊： 測試窗戶的七字鎖或上下連動鎖是否能正常操作，並檢查窗戶四周的防水膠邊有沒有老化、硬化、破裂或脫落的情況。
如果發現以上任何問題，很可能在正式檢驗時就需要安排修葺。這個自我檢查雖然不能取代合資格人士的專業判斷，但絕對能讓你對窗戶的狀況心中有數。
強制驗窗五大流程：由收信到完成
許多業主都會問驗窗幾年一次，但實際上整個強制驗窗流程，並非由業主按固定驗窗年期自行啟動。整個過程是從收到屋宇署的法定通知書才正式開始。只要清楚了解以下五大步驟，你就可以輕鬆掌握驗窗幾耐要做一次的規定，順利完成整個程序。
步驟一：接收法定通知
整個流程的起點，是你收到由屋宇署寄出的「強制驗窗法定通知書」。這份文件代表你的樓宇已被揀選納入該年度的驗窗計劃。在收到這封信之前，你並不需要主動安排任何檢驗。所以，關於幾多年要驗窗這個問題，答案並非一個固定數字，而是取決於你何時收到這份官方通知。
步驟二：委任合資格人士 (QP)
收到通知書後，下一步就是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的單位窗戶進行檢驗。合資格人士包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員等專業人士。你可以到屋宇署的網站查閱完整的名冊，確保你委任的人士符合資格。這一步也是首次涉及驗窗幾錢的環節，因為你需要支付檢驗費用。建議可尋找數間公司報價，比較服務與收費。
步驟三：進行訂明檢驗
合資格人士會親自到你的單位，為所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗的重點是確保窗戶的結構安全，例如檢查窗框是否穩固、窗鉸有沒有生銹或變形、鉚釘及螺絲有沒有鬆脫等。這個檢驗過程是法定要求，目的是找出潛在的危險，並判斷窗戶是否需要維修。
步驟四：安排訂明修葺（如需要）
如果合資格人士在檢驗後，判斷窗戶有需要維修的地方，你就需要進入修葺程序。這時候，你需要聘請一名「註冊承建商」來進行所需的維修工程。整個修葺過程必須在合資格人士的監督下進行，確保工程符合安全標準。維修費用是影響驗窗幾錢總開支的主要因素，費用會根據窗戶的損壞程度和所需更換的配件而有所不同。
步驟五：呈交文件存檔
當所有檢驗及修葺工程完成後，合資格人士會向屋宇署呈交一份證明書，確認你單位的窗戶已符合安全標準。當屋宇署確認收到並接納文件後，你便算正式履行了這次的法律責任。完成後，你的單位在未來五年內，將不會再收到同一份法定驗窗通知，這也解答了驗窗年期的相關疑問。
驗窗費用參考及防騙指南
談到驗窗幾年一次，大家最關心的問題之一，自然是驗窗幾錢。強制驗窗的費用並非單一固定數目，它主要由兩大部分組成，清楚了解其結構，並且掌握一些基本防騙知識，就能避免成為不良承辦商的目標，讓整個驗窗過程更安心。
強制驗窗費用組成：檢驗費與維修費
強制驗窗的總開支，主要分為「檢驗費」和「維修費」兩部分。
首先是檢驗費。這是你委任合資格人士 (QP) 進行窗戶檢查的專業服務費用。這筆費用涵蓋了他們上門檢查全屋所有窗戶的狀況，並且判斷是否符合安全標準，然後向屋宇署呈交所需文件的行政工作。不論你的窗戶最終是否需要維修，這筆檢驗費都是必須支付的。市場上，檢驗費的計算方式各有不同，有些按單位收費，有些則按窗戶數量計算，一般每個單位的檢驗費約由數百元至千多元不等，視乎單位大小及窗戶數量而定。
其次是維修費。如果合資格人士檢查後，發現有窗戶構件不符合安全標準，例如窗鉸鬆脫、鉚釘嚴重銹蝕或玻璃破裂等，就需要進行訂明修葺。這部分的費用浮動性就相當大，完全取決於需要維修的項目、數量及所選用的物料。常見的維修項目包括更換窗鉸、拉釘、七字鎖或上下開關手掣等。更換一對普通不銹鋼窗鉸的費用，連工包料大約數百元，如果涉及更換整扇窗戶的玻璃，費用自然會更高。因此，在考慮整個驗窗年期的預算時，維修費是影響最終開支的關鍵。
精明業主防騙貼士
了解費用構成後，下一步就是學懂如何保障自己。面對五花八門的承辦商，只要保持精明，就能大大減低「中伏」的機會。
第一，貨比三家，索取清晰報價。建議最少尋找兩至三間已註冊的承辦商索取報價。一份專業的報價單，應該清晰列明檢驗費，並且會分項列出各項潛在維修工程的單價，例如更換一套窗鉸、一顆鉚釘的費用。這樣，你便能清楚比較，並且預算出大概的維修費用。
第二，主動核實專業資格。在決定委聘前，你應要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，並可透過屋宇署網站上的名冊，核實其合資格人士或註冊承辦商的身份。這是保障工程質素及符合法規的基本一步。
第三，警惕非必要的維修建議。法例規定需要修葺的，是直接影響窗戶安全的構件。有些承辦商可能會建議你更換一些非必要的項目，例如尚未老化的防水膠邊。你可以直接向合資格人士查詢，要求他們清楚解釋每一項建議維修與窗戶安全的直接關係。
第四，簽訂合約並保留所有文件。與承辦商確立服務前，應簽訂一份簡單合約，列明工程範圍、費用、完工日期及付款方式。完成工程後，記得索取收據，並且要求承辦商提供一份已呈交屋宇署的文件副本作為紀錄，以備日後查閱。
法律責任與罰則：不遵從通知的後果
不遵從通知的罰則與法律程序
收到屋宇署的法定通知，代表法律上你必須為物業的窗戶安全負責。這份文件絕非普通信件，如果置之不理，後果可能比你想像中嚴重。大家要留意，逃避驗窗責任，不僅會面臨罰款，更可能引發一連串的法律程序。
根據《建築物條例》的規定，任何人如果沒有合理辯解而未遵從法定驗窗通知，即屬犯罪。一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000元和監禁3個月。而且，如果罪行持續，每日更可被加罰港幣$2,000元。除了罰款，屋宇署還有權採取進一步行動。他們可以主動委任承辦商和顧問，直接進入你的物業進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，所有相關費用，包括檢驗費、修葺費和監督費，都會向你追討。更重要的是，屋宇署還會加收不超過費用總額20%的附加費。這樣一來，最終的開支，絕對遠高於你當初主動處理的驗窗價錢。所以，清楚了解幾多年要驗窗，並按時處理，才是最明智的做法。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
「強制驗窗」和「強制驗樓」有什麼不同？
很多人都會將「強制驗窗」與「強制驗樓」混淆，但兩者在目的、年期和檢驗範圍上都有很大分別。想知道驗窗幾年一次，首先要釐清這兩個計劃，它們雖然都是為了樓宇安全，但是針對的部分和時間表完全不同。
第一，觸發的樓齡不同。「強制驗窗計劃」主要針對樓齡滿10年的私人樓宇。而「強制驗樓計劃」則針對樓齡達30年的樓宇。
第二，檢驗的範圍不同。驗窗計劃集中檢查所有窗戶的構件是否安全。驗樓計劃的範圍就廣泛得多，包括樓宇的公用部分、外牆、結構構件以及排水系統等。
第三，檢驗後的豁免年期也不同。完成一次強制驗窗後，業主會有一個為期5年的安全豁免期。而完成強制驗樓後，豁免期則長達10年。所以，關於驗窗年期的問題，簡單來說是收到通知後完成檢驗，便有五年安心。
我需要自己記住「驗窗年期」並主動安排檢驗嗎？
這是一個很常見的疑問。答案是，業主並不需要自己計算或記住驗窗年期，然後主動安排檢驗。整個強制驗窗計劃是一個被動觸發的機制。
屋宇署每年會根據樓齡、樓宇狀況和維修記錄等因素，揀選一批「目標樓宇」，然後向相關業主發出「強制驗窗法定通知書」。業主只有在收到這份正式的法定通知後，才需要履行驗窗的責任，並在指定期限內委任合資格人士進行檢驗。所以，你不用時刻記掛著幾多年要驗窗，只要在收到屋宇署的通知時，認真處理便可以了。
我是新買家，如何得知前業主是否已完成驗窗？
作為新買家，了解單位及樓宇的驗窗狀況非常重要，這亦會影響日後的維修開支，甚至驗窗幾錢的預算。最穩妥的做法是在進行物業交易的過程中，透過代表你的律師向賣方查詢。
你可以請律師查核該物業是否有收到屋宇署的法定驗窗通知。如果有的話，可以要求賣方提供已完成檢驗及維修的證明文件，例如由合資格人士簽發並已呈交屋宇署的「窗戶檢驗證明書」(MWI 2a) 副本。此外，你也可以自行到屋宇署的網站，查閱已被揀選為目標樓宇的名單，核對你心儀的物業是否榜上有名，這樣便能更清楚掌握狀況。
公用地方窗戶維修，有業主不肯夾錢怎麼辦？
大廈公用地方（例如樓梯、走廊）的窗戶檢驗和維修，是全體業主的共同責任。如果遇到有業主不願意分擔相關費用，業主立案法團便需要介入處理。
根據《建築物管理條例》，業主立案法團有權向所有業主收取管理費，並可以用管理費儲備來支付公用地方的驗窗及維修費用。如果儲備不足，法團可以召開業主大會，通過決議籌集專項維修費用。
假若有個別業主堅持拒絕支付，法團可以採取法律行動，例如透過小額錢債審裁處或土地審裁處，向該業主追討其應繳的份額及相關的法律開支。要知道，無理拒絕分擔公用部分驗窗費用，是可能觸犯法例的。