收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，作為業主感到徬徨又不知從何入手？面對繁複的程序、尋找「合資格人士」（QP）的困難，以及對驗窗費用的疑慮，往往令人頭痛。本懶人包將為你一文拆解整個強制驗窗流程，從法定要求、驗窗四部曲、費用預算，到尋找可靠師傅及防騙攻略，讓你輕鬆掌握所有關鍵資訊，順利完成驗窗，確保家居安全。
什麼是強制驗窗計劃？法定要求、涵蓋樓宇及關鍵角色
收到強制驗窗通知時，要清晰了解整個驗窗程序，是處理問題的第一步。雖然現時已有不少驗窗程式協助處理流程，但要順利完成驗窗，首先要明白整個計劃的來龍去脈。這份驗窗懶人包會先為你拆解計劃的基本概念，讓你對法定要求、涵蓋樓宇及其中涉及的關鍵角色有一個清晰的認識。
強制驗窗計劃的法例基礎與目的
《建築物條例》下的法律規定
強制驗窗計劃並非一個隨意的建議，而是根據香港法例第123章《建築物條例》設立的法定要求。當屋宇署向目標樓宇的業主發出法定通知後，業主便有法律責任遵從，在指定期限內完成整個驗窗程序。
計劃目的：保障公眾及樓宇窗戶安全
這個計劃的核心目的非常直接，就是為了保障公眾安全。香港樓宇密度高，窗戶日久失修可能構成嚴重的安全隱患。透過定期的訂明檢驗及修葺，可以及早發現並處理窗戶的潛在問題，防止因窗戶墜下而引致的意外，確保你我安居樂業。
哪些樓宇需要參與強制驗窗？
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
強制驗窗計劃主要針對樓齡達10年或以上的私人樓宇，並不包括政府及房委會轄下的公營房屋。屋宇署會按樓宇的風險及樓齡，分批向目標樓宇發出法定驗窗通知書。
豁免情況：不高於3層的住宅樓宇等
計劃亦設有豁免情況。其中最常見的是樓高不超過3層的住宅樓宇，一般情況下可獲豁免。此外，已根據《消防安全（建築物）條例》委任消防安全顧問，並正處理有關消防安全指示的樓宇，其公用部分的窗戶檢驗或可延後處理。
驗窗程序中的三大關鍵角色
在整個驗窗程序中，有三個角色非常重要，清楚了解他們各自的職責，有助你作出準確的驗窗查詢，並且順利完成任務。
業主：法律責任人
作為業主，你是整個計劃的法律責任人。收到法定通知後，你有責任委任合資格的專業人士進行檢驗及所需的修葺工程，並確保整個過程在限期內完成及呈報。
合資格人士 (QP)：負責檢驗及監督修葺
合資格人士 (Qualified Person, QP) 是指名列於屋宇署相關名冊內的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師等。他們是負責進行訂明檢驗的專家，會判斷窗戶是否安全，並監督後續所有必需的修葺工程。
註冊承建商 (RC)：負責進行訂明修葺
如果檢驗後發現窗戶需要維修，業主就需要委任一名註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 負責實際的修葺工作。註冊承建商必須在合資格人士 (QP) 的監督下進行工程，以確保維修質素符合法例標準。
強制驗窗完整四步曲：由委任到呈報
收到屋宇署的強制驗窗通知後，整個驗窗程式其實可以清晰地分為四大步驟。只要跟著這個流程走，就能有條不紊地完成所有法定要求。這部分會為你詳細拆解整個驗窗程序，讓你對每一步都有充分的了解。
第一步：委任合資格人士 (QP)
收到法定通知後的首要行動
收到法定通知書，你的首要任務就是尋找並委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱 QP）。這位 QP 是整個驗窗過程的靈魂人物，他會負責為你進行窗戶檢驗和監督之後可能需要的維修工程。你可以透過屋宇署網站的名冊，尋找認可的 QP。委任前，記得要核實其專業資格和身份，確保他是屋宇署註冊名單上的人士。
簽訂服務合約的注意事項
在正式委任 QP 前，簽訂一份清晰的服務合約非常重要。這份合約應詳細列明服務範圍、收費結構和時間表。你需要留意的細節包括：檢驗費用是否已包含提交文件和證明書的費用、如果需要維修，QP 的監督費用如何計算、以及整個流程的預計完成時間。將所有條款白紙黑字寫清楚，能保障雙方權益，避免日後出現不必要的爭拗。
第二步：QP 進行訂明檢驗
業主需要配合的事項
當 QP 上門進行檢驗時，業主也需要作出配合。你需要確保 QP 能夠順利進出單位，並且能夠接觸到所有需要檢驗的窗戶。如果窗前堆放了雜物，最好預先清理一下，方便 QP 進行檢查。你也可以將平時觀察到的窗戶問題，例如開關不順暢或窗框滲水等情況，直接告知 QP，讓他能更全面地評估窗戶的狀況。
檢驗後可能出現的兩種結果
檢驗完成後，通常會有兩種結果。第一種是所有窗戶狀況良好，符合安全標準。那麼 QP 便會直接準備相關文件，進入最後的呈報步驟。第二種是 QP 發現部分或全部窗戶存在問題，需要進行「訂明修葺」。如果屬於這種情況，你就需要進入下一個步驟，安排維修工程。
第三步：監督訂明修葺（如需要）
委任註冊承建商 (RC) 進行工程
如果檢驗結果是需要維修，下一步就是委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱 RC）來進行實際的修葺工程。請注意，負責檢驗的 QP 和負責施工的 RC 必須是兩個獨立的個體。業主需要自行尋找 RC 並索取報價，建議貨比三家，選擇報價合理且信譽良好的承建商。
確保QP監督RC的修葺過程
在 RC 進行維修期間，你之前委任的 QP 扮演著監督的角色。QP 的職責是確保 RC 的修葺工程符合安全標準和法例要求。業主應與 QP 保持溝通，了解維修進度，並確保 QP 有確實履行其監督職責。整個維修過程必須在 QP 的監督下完成，這樣才能獲得最終的安全證明。
第四步：向屋宇署呈報及提交證明書
核對及準備所需文件表格
當所有檢驗和修葺（如需要）都完成後，QP 會負責填寫一份指明表格（表格 MWBI）及相關的證明書。作為業主，在 QP 提交文件前，你應該仔細核對表格上的資料，例如單位地址和業主姓名等個人資料是否準確無誤，確保所有文件都已準備妥當。
確保QP在限期內完成呈報
最後一步，也是最關鍵的一步，就是由 QP 在法定通知書上訂明的限期內，將已填妥的表格和證明書呈交予屋宇署。完成呈報後，整個強制驗窗程序才算正式完結。你可以主動向 QP 確認文件是否已經提交，並保留一份副本作為紀錄，以備日後作驗窗查詢之用。
如何尋找合資格人士及承建商？官方與民間途徑
收到強制驗窗的法定通知後，整個驗窗程序中最重要的一步，就是尋找可靠的專業人士。坊間選擇眾多，要找到既合資格又信譽良好的師傅，確實需要花點功夫。其實，我們可以透過官方和民間兩種途徑尋找，官方途徑提供的資訊最準確，而民間途徑則可作為參考。這個驗窗懶人包會逐一為你介紹。
官方途徑一：屋宇署網站名冊 (最可靠)
要確保委任的人士符合法例要求，最直接和可靠的方法，就是查閱屋宇署的官方名冊。這份名冊是所有驗窗查詢的最終依歸，上面列出的所有個人及公司都已獲政府認可，資格無容置疑。
如何搜尋及核實合資格人士 (QP) 名單
合資格人士 (Qualified Person, QP) 是負責進行窗戶訂明檢驗和監督維修的專業人士。你可以直接到屋宇署的網站，在「註冊專業人士及承建商」部分，搜尋「合資格人士」的名冊。名單會詳列他們的姓名及聯絡資料。當有自稱QP的人士聯絡你時，務必利用此名冊核實其身份，保障自己。
如何搜尋及核實註冊承建商 (RC) 名單
如果檢驗後需要進行維修，便要委任註冊承建商 (Registered Contractor, RC)。同樣地，你可以在屋宇署網站找到「註冊承建商」名冊。搜尋方法和核實QP名單的步驟基本上一樣。記住，只有名冊上的承建商才有資格進行訂明的修葺工程。
官方途徑二：「窗安無事」App
政府亦推出了名為「窗安無事」的官方驗窗程式，希望透過科技簡化驗窗程序，方便業主尋找服務。
App的理想功能與現實挑戰
這個App的設計理念相當不錯。它理想的功能包括讓業主直接搜尋合資格人士、在程式內直接溝通和索取報價，甚至可以對服務進行評分。這些功能原意是想讓整個過程更透明和有效率。不過，現實中一些用戶在使用時遇到了挑戰，例如系統操作的流暢度及穩定性等。
為何App評價偏低及其替代方案
目前，「窗安無事」App在應用程式商店的用戶評價普遍偏低。不少用戶反映遇到登記困難、無法登入或功能未能正常運作等問題。如果在嘗試後發現App無法順利使用，最穩妥的替代方案，就是回到最傳統也最可靠的官方途徑，直接使用屋宇署網站的名冊進行搜尋及核實。
其他參考途徑
除了直接使用官方工具，以下兩個途徑也可作為尋找人選的參考，但緊記找到心儀人選後，仍要返回屋宇署網站作最終核實。
透過大廈管理處或業主立案法團推薦
大廈管理處或業主立案法團過往可能已處理過整棟大廈的驗窗事宜，他們或許存有一份曾合作過、信譽良好的QP或RC名單。向他們查詢，可以省下一些初步篩選的時間。不過，即使獲得推薦，也建議你親自到屋宇署網站核對其資格是否仍然有效。
參考專業學會或商會名單
香港工程師學會 (HKIE) 或香港測量師學會 (HKIS) 等專業團體的會員，很多都具備擔任合資格人士的資格。你可以參考這些專業學會的名單，尋找在你所在地區執業的專業人士。同樣地，最後一步仍是利用屋宇署的官方名冊，確認其法定資格。
驗窗費用大解構：影響因素、市價參考及防騙指南
談到整個驗窗程序，大家最關心的環節之一，想必就是費用。市面上的驗窗報價範圍很廣，由數百元到數千元不等，當中究竟有什麼玄機？其實，驗窗費用並非一個固定數目，它會受到很多因素影響。了解這些因素，不單有助你準備預算，更能讓你懂得分辨合理報價，避免墮入收費陷阱。這份驗窗懶人包的費用部分，會為你詳細拆解。
影響驗窗及維修費用的主要因素
窗戶數量、尺寸與類型
最直接影響基本檢驗費用的，就是你家中窗戶的數量、大小和種類。道理很簡單，窗戶數量越多，合資格人士 (QP) 需要花費的檢驗時間就越長，費用自然會相應增加。同樣地，特大尺寸的窗戶或落地玻璃門，其檢驗的複雜程度也比標準尺寸的睡房窗戶高。此外，窗戶的類型也有影響，例如結構相對簡單的傳統外推式鋁窗，跟結構較複雜的趟窗、摺窗或特定的露台玻璃門，檢驗的工序和注意事項都有所不同，這些都會反映在最終的報價上。
樓宇狀況及檢驗維修難度
樓宇本身的狀況，是另一個關鍵因素。如果樓宇外牆狀況理想，窗戶位置容易觸及，檢驗和維修的難度就較低。相反，如果窗戶的位置非常「吊腳」，例如需要搭建棚架，或者使用吊船才能進行外部檢查和維修，那麼相關的工程費用便會大幅上升。一些舊式樓宇的窗戶可能安裝在極厚石屎牆上，或者窗框周邊有特殊結構，這些都會增加檢驗和施工的難度，直接影響成本。因此，QP在報價前，有時會需要了解樓宇的具體情況。
所需修葺工程的規模及物料
必須要清楚一點，驗窗的總費用通常包含兩大部分：一是「檢驗費」，二是「維修費」。即使檢驗費很低，但如果窗戶需要大規模修葺，最終的開支也會相當可觀。常見的維修項目包括更換不銹鋼窗鉸、拉釘、防水膠邊和開關手掣等。更換一兩顆拉釘的費用，與更換全屋所有窗鉸的費用，可以相差很遠。同時，所選用的物料等級也會影響價格，例如使用質量較好的304不銹鋼配件，價錢自然會比普通級別的物料高，但耐用性也相對更佳。
如何獲取合理報價及避免陷阱
貨比三家的重要性
在決定委任哪一位合資格人士之前，尋找最少三家公司進行驗窗查詢和索取報價，是一個非常重要的步驟。這樣做的好處，並非純粹為了找出最低價的選擇。透過比較不同公司的報價，你可以對市場上的收費水平有一個基本概念，從而判斷哪個報價屬於合理範圍。如果某個報價遠高於或遠低於市場平均水平，你就應該格外留神。這個過程有助你篩選掉收費不合理的公司，保障自己的權益。
索取詳盡報價單的要點
一份專業和清晰的報價單，是判斷一間公司是否可靠的重要指標。當你索取報價時，應該要求對方提供一份詳盡的書面報價單，而這份報價單應清楚列明以下項目：
– 基本檢驗費用：按單位或按窗戶數量計算的收費方式。
– 詳細維修項目收費：清楚列出更換每項配件的單價，例如每扇窗鉸、每粒拉釘、每呎膠邊的費用。
– 物料規格：註明將會使用的配件物料，例如拉釘和窗鉸是否為不銹鋼。
– 額外費用：列明任何可能出現的附加收費，例如偏遠地區交通費或需要搭建棚架的費用。
– 保養期：提供完工後的保養期限及範圍。
警惕不合理的低價或含糊不清的條款
在比較報價時，必須警惕那些標榜「全城至平」或收費極低的驗窗服務。部分不良公司可能會利用超低價的檢驗費作招徠，吸引你委聘後，再在維修項目上濫收費用，結果得不償失。這些「先甜後苦」的報價，往往是陷阱的開端。另外，也要留意報價單上的條款是否清晰。如果遇到一些含糊不清的字眼，例如「包基本維修」卻沒有列明細項，或者「費用視乎情況而定」，你就應該要求對方在施工前作出書面澄清和確認，確保所有收費都清楚透明。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
我可以自己驗窗或找普通裝修師傅嗎？
答案是不可以。這是一個很常見的疑問，而相關法規對此有非常清晰的規定。整個驗窗程序都受到《建築物條例》的規管。條例指明，訂明檢驗必須由「合資格人士」(Qualified Person, QP) 進行。合資格人士是註冊專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員，他們具備評估窗戶安全的專業知識。
同樣地，如果窗戶需要修葺，工程必須由「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 在你委任的合資格人士監督下進行。一般的裝修師傅，除非他同時是註冊承建商，否則在法律上是沒有資格進行計劃所訂明的修葺工程。所以，從一開始就委任合資格的專業人士是完成驗窗程序的關鍵。
如果逾期未完成驗窗會有什麼後果？
在指定期限內未能完成強制驗窗，會引致嚴重的後果。屋宇署並不會忽視這些個案。首先，署方可能會發出警告通知書。如果業主仍然沒有遵從，署方就可以提出檢控。
罰則可能相當嚴重。一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁3個月。此外，署方可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣2,000元。除了檢控，屋宇署還有權委派其承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程。之後，署方會向業主追討所有相關費用及監督費，這通常比業主自行處理昂貴得多。
「窗安無事」App無法使用會否影響我的驗窗程序？
「窗安無事」這個驗窗程式是一個輔助工具，但它並不是法定驗窗程序的必要部分。你可以將它視為一個協助處理流程的助手，而不是一項法律要求。它的目的是讓業主更方便地尋找合資格人士或與他們溝通。
如果應用程式無法使用，你完成驗窗的法律責任維持不變。你仍然需要根據法定通知書上的指示去完成整個程序。最可靠的替代方法，是直接使用屋宇署的官方網站。你可以在網站上找到「合資格人士」及「註冊承建商」的完整名冊。這是尋找合資格專業人士以完成驗窗的最主要及直接的途徑。
如果我對合資格人士或承建商的服務不滿，可以怎樣做？
假如你對合資格人士或承建商的服務感到不滿，可以循幾個途徑處理。首先，應嘗試直接與對方溝通，並根據雙方簽訂的服務合約條款，尋求解決方案。
如果直接溝通無效，你可以提出正式投訴。若問題關乎合資格人士的專業操守，你可以向其所屬的專業團體投訴，例如香港建築師學會或香港工程師學會。你亦可以向屋宇署報告，署方會調查有關專業失當的投訴，並可能採取紀律處分。若爭議涉及服務費用或合約條款，你可以考慮尋求法律意見或透過小額錢債審裁處處理。如果問題涉及不公平的營商手法，消費者委員會亦可提供協助。一般關於流程的驗窗查詢可向屋宇署提出，但服務質素的投訴則應透過上述的特定渠道處理。