收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，感到徬徨無助？擔心程序繁複、費用高昂，甚至誤墮驗窗陷阱？其實，只要了解整個流程，辦理驗窗證明書（俗稱「驗窗合格紙」）並非難事。本文將為你提供一站式驗窗全攻略，由委任合資格人士(QP)、三大核心檢驗流程，到市場收費參考及如何避免常見陷阱，一文詳解所有須知，助你輕鬆履行法律責任，確保家居安全。
什麼是強制驗窗計劃與驗窗證明書？
當你收到強制驗窗令，最關心的可能就是如何取得驗窗證書，完成整個法定要求。其實整個計劃並不如想像中複雜，它是一項由政府推行的樓宇安全措施，而驗窗證明書就是你完成任務的官方記錄，讓我們一步步拆解當中的細節。
強制驗窗計劃的法律基礎與目標
強制驗窗計劃其實是一項重要的安全措施, 它的最終目標非常直接，就是為了保障公眾安全，預防因窗戶老化或失修而從高處墮下的意外。這項計劃的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》，所以它並非一個建議，而是一項需要業主認真對待的法定責任。簡單來說，政府希望透過定期、專業的檢驗，找出有潛在危險的窗戶，並且在意外發生前完成修葺。
誰需要強制驗窗？
根據法例規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外），都有機會被屋宇署揀選納入計劃。屋宇署並非一次過向所有合資格樓宇發出通知，而是每年根據樓宇的樓齡、狀況和維修記錄等風險因素，分批次選出目標樓宇。所以，如果你收到相關的法定通知，就代表你的單位所屬的大廈，已被列為該年度需要履行強制驗窗責任的目標之一，業主必須委任合資格人士跟進。
「驗窗證明書」（驗窗合格紙）的重要性
完成整個流程後，最終獲得的驗窗證明書，有時也被人稱為驗窗合格紙，是整個計劃中最關鍵的文件。這份文件不單是一張紙，它更是你已遵守法定通知的正式證明。這份證明書必須由具備法定驗窗資格的專業人士在完成檢驗或監督修葺後，代為呈交給屋宇署。你可以把它想像成一份向政府提交的「安全合格報告」，代表你的窗戶已經通過專業檢查，符合安全標準。成功呈交文件後，你便完成了這次的法律責任，而下一次再收到通知，最快也是五年之後的事了。
獲取驗窗證明書的完整流程
要順利取得驗窗證書，整個過程其實可以分為三個清晰的步驟。從收到屋宇署的通知開始，到最後成功呈交文件，只要跟著流程走，就能有系統地完成整個強制驗窗的要求。
步驟一：收到法定通知及委任合資格人士
第一步由收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」開始。這份文件代表你的樓宇已被納入計劃。收到通知後，業主的首要任務，就是在指定限期內（一般為6個月內），委任一位「合資格人士」（Qualified Person, QP）來為你的單位進行檢驗。並非任何人都有驗窗資格，合資格人士是指名列於建築事務監督備存名冊內的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師或指定級別的註冊承建商。他們具備法定的專業知識，能夠準確判斷窗戶的狀況。
步驟二：上門檢驗及安排訂明修葺
委任了合資格人士後，他們會預約時間上門，對你單位內所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗範圍相當仔細，主要集中在影響結構安全的部分，包括玻璃嵌板有否破裂、窗框及窗扇是否變形穩固、窗鉸有沒有嚴重銹蝕，以及最重要的鉚釘和螺絲是否鬆脫或氧化。檢驗後通常有兩種結果：如果窗戶狀況良好，無需修葺，流程便會直接跳到最後一步。但如果發現窗戶存在安全隱患，合資格人士就會發出修葺建議。這時，業主便需要聘請註冊承建商，在合資格人士的監督下進行訂明修葺工程。
步驟三：完成修葺及呈交文件
當所有訂明修葺工程妥善完成，並且通過合資格人士的覆檢後，整個流程就進入最後的文書階段。合資格人士會負責填寫及簽署所需文件，正式向屋宇署呈交一份驗窗證明書（表格MWI 2a），證明你單位內的窗戶已經完成檢驗並且符合安全標準。這份文件就是俗稱的驗窗合格紙。成功呈交後，屋宇署會發出確認信，而業主亦應保留一份驗窗證明書副本存檔。至此，你便正式履行了這次的法定責任，整個驗窗程序亦告一段落。
驗窗的專業檢驗標準與費用
想順利取得驗窗證書，首先要了解整個檢驗過程的標準和費用結構。清楚知道合資格人士會檢查什麼，以及市場上的收費水平，可以讓你更有預算，並且懂得如何選擇合適的服務。
強制性訂明檢驗的四大核心範圍
當合資格人士上門檢驗時，他們的工作重點並不是挑剔窗戶的小瑕疵。他們會根據屋宇署的指引，集中檢查四個關乎結構安全的核心範圍，確保窗戶不會對公眾構成危險。只有這四個範圍全部合格，才能成功獲取驗窗合格紙。
- 玻璃嵌板：專業人員會仔細檢查每一塊玻璃，看看有沒有破裂或者出現裂紋。即使是微小的裂縫，在天氣變化或外力影響下也可能擴大，構成安全風險。
- 窗框與窗扇：他們會檢查窗框和活動的窗扇有沒有變形或者鬆脫，確保結構穩固。同時，他們也會測試窗戶開關是否順暢，因為嚴重的變形會影響窗戶的密合度和安全性。
- 窗鉸：窗鉸是支撐窗扇的關鍵零件，也是最常見的損耗品。檢驗人員會檢查窗鉸有沒有變形、生銹，或者固定螺絲是否齊全。窗鉸一旦失效，就是導致墮窗意外的主要原因。
- 鉚釘及螺絲：作為固定窗戶各個組件的重要部分，所有鉚釘和螺絲都必須牢固。檢驗時會留意它們有沒有鬆脫、缺漏，或者出現腐蝕跡象。例如，鋁質鉚釘氧化後會出現灰白色的粉末，這代表其結構強度已經減弱。
市場收費結構分析
驗窗的費用並不是單一的固定收費，它主要由「檢驗費」和「維修費」兩部分組成。
首先是基本的檢驗及文件費用。如果你的窗戶狀況良好，無需進行任何維修，那麼合資格人士只會收取一筆固定的檢驗及呈報文件費用。這筆費用涵蓋了上門檢查、評估以及代為向屋宇署提交驗窗證明書的行政工作，市場上的參考價格大約由數百元起，視乎單位大小和窗戶數量而定。
如果檢驗後發現需要維修，費用就會因應工程的複雜程度而有所不同。以下是一些常見維修項目的市場參考價錢，方便你作初步預算：
- 更換窗鉸 (一對)：約 $150 – $400
- 更換上下開關鎖：約 $70 – $150
- 更換七字鎖：約 $70 – $150
- 為一扇窗更換全套不銹鋼螺絲及拉釘：約 $100 – $200
- 更換防水膠邊 (每扇窗)：約 $80 – $250
建議在決定前，尋找兩至三間持有有效驗窗資格的公司索取詳細報價單，仔細比較維修項目和費用。
如何清晰區分強制維修與增值建議
收到報價單時，最重要的一步是學會分辨哪些是「強制性維修」，哪些只是「增值性建議」。
強制性維修是指直接影響窗戶結構安全、必須處理才能通過檢驗的項目。這些項目通常對應上文提到的四大核心範圍，例如更換已嚴重生銹的窗鉸、修補破裂的玻璃、更換已氧化鬆脫的鉚釘等。如果這些問題不解決，合資格人士是無法發出驗窗證書的。
增值性建議則是一些不影響結構安全，但能改善窗戶功能或外觀的項目。最常見的例子就是更換老化的防水膠邊。雖然膠邊老化可能會導致滲水，但只要窗戶結構本身是穩固的，更換膠邊就不是強制驗窗計劃下的必然要求。其他建議可能包括更換款式更新的窗鎖、升級隔音玻璃等。
收到報價單後，你可以直接向檢驗人員查詢：「請問清單上哪些項目是必須維修才能取得驗窗合格紙的？」一個專業和誠實的服務提供者，會清晰地為你劃分清楚，讓你根據自己的需要和預算作出決定。
如何選擇及核實合資格人士(QP)
要順利取得驗窗證書，關鍵一步就是委任一位真正合資格的專業人士。坊間選擇眾多，質素難免參差不齊。所以，學懂如何辨識及選擇合資格人士(Qualified Person, 簡稱QP)，是保障整個驗窗過程順暢及自身權益的第一道防線。
誰才擁有法定驗窗資格？
很多人以為隨便找一位裝修師傅就可以處理強制驗窗，這是一個常見的誤解。事實上，政府對驗窗資格有非常嚴格的規定，並不是任何技工都能簽發有效文件。處理強制驗窗計劃的專業人員，必須是屋宇署名冊上的「合資格人士」。
根據《建築物條例》，合資格人士必須是以下其中一類專業人士：
* 認可人士
* 註冊結構工程師
* 註冊檢驗人員
* 註冊一般建築承建商
* 名列於關於窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商
只有由這些具備法定驗窗資格的專業人士進行檢驗和監督修葺後，所簽發的驗窗證明書才具備法律效力。
核實驗窗資格的關鍵工具：「驗窗卡」
知道了誰有資格，下一步就是核實對方身份的真偽。為方便市民識別，屋宇署推出了「驗窗卡」，這是一個非常直接的辨識工具。自2016年起，所有合資格人士都會獲發此卡，作為其身份證明。
當檢驗人員上門時，你可以主動要求出示這張卡，並核對以下資料：
* 持有人的姓名和近照
* 簽發日期和屆滿日期
* 所屬的承建商名稱（認可人士、註冊結構工程師及註冊檢驗人員除外）
這張卡的有效期與該人士在相關名冊上的註冊有效期掛鈎。如果對方無法出示，或者卡上資料有異，你就需要提高警覺了。
消費者自保錦囊：避免驗窗陷阱
在委任過程中，掌握以下幾個要點，可以保障自己的權益，避免不必要的爭議。
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貨比三家，索取報價：建議至少聯絡兩至三間公司或合資格人士，索取詳細的檢驗及修葺報價作比較。除了比較價錢，也可以從他們的溝通和專業程度，判斷其可靠性。
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分清強制維修與增值建議：一份清晰的報價單至關重要。合資格人士有責任清楚列明，哪些項目是基於安全考慮必須執行的「訂明修葺」，哪些只是改善功能或美觀的「增值建議」（例如更換防水膠邊）。這有助你作出合適的預算和決定。
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善用官方資源查核：你也可以主動到屋宇署的網站，查閱合資格人士及註冊承建商的名冊，確認你打算委聘的公司或個人是否榜上有名，確保萬無一失。
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妥善保存所有文件記錄：在整個過程中，所有文件都應妥善保管，例如報價單、收據、修葺前後的相片，以及呈交署方後的驗窗合格紙副本，以備日後查考之用。
不遵從驗窗通知的法律後果
屋宇署的執法程序與罰則
收到強制驗窗通知後，若未能在指定期限內委任合資格人士檢驗，並且呈交有效的驗窗證書，這絕對不是一件可以輕視的事情。不遵從法定通知在法律上屬於刑事罪行，業主需要面對一系列嚴肅的法律後果。
根據《建築物條例》，任何業主如果沒有合理辯解而不遵從法定通知，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣25,000元，並且監禁3個月。而且，如果情況持續，法庭更可判處每日另加罰款港幣2,000元，直至業主完成所需的檢驗和修葺為止。這項罰則的設立，是為了確保業主認真履行其法律責任。
除了罰款，屋宇署還有權採取更直接的行動。署方可以主動委派顧問公司和承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，所有相關費用連同不多於百分之二十的附加費，都會向業主悉數追討。這筆費用的總額，通常比業主自行安排處理高出不少，所以拖延處理的代價可能十分高昂。
另外，業主與住戶亦有責任配合整個驗窗流程。任何人如果沒有合理辯解，而阻止或拒絕合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣會觸犯法例。這種行為最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月。所以，準時遵從指示，是保障自己和公眾安全最直接的方法。
關於驗窗證明書的常見問題 (FAQ)
在申請驗窗證書的過程中，業主們經常會遇到各種疑問。以下我們整理了一些常見問題，幫助你更清晰地了解整個計劃的細節，順利完成法定要求。
單位已出租，辦理驗窗證明書是業主還是租客的責任？
辦理驗窗證明書的法律責任完全在於業主。根據《建築物條例》，法定通知是向物業的擁有人發出，因此由委任合資格人士進行檢驗，到安排任何所需的修葺工程，均是業主的責任。租客的角色是提供協助，例如在業主或合資格人士預約後，配合開門讓其進入單位進行檢驗。
大廈公用地方（如走廊、樓梯間）的窗戶由誰負責？
大廈公用地方的窗戶，其檢驗及維修責任由全體業主共同承擔，一般會由大廈的業主立案法團或物業管理公司統籌處理。法團或管理公司會負責委任合資格人士，安排檢驗及修葺，而相關費用通常會從管理費基金中支付，或由各業主按公契份額分攤。
「玻璃幕牆」是否屬於強制驗窗計劃範圍？
這是一個常見的誤解。「玻璃幕牆」並不屬於強制驗窗計劃的規管範圍。它被界定為樓宇的「外牆」，因此是納入「強制驗樓計劃」的檢驗項目。假如你的樓宇同時收到強制驗窗及強制驗樓的法定通知，便需要分別委任合資格人士處理這兩項不同的法定要求。
如果我剛更換了全屋窗戶，還需要再驗窗嗎？
是的，即使你最近才完成全屋的窗戶更換工程，只要收到了屋宇署發出的法定通知，你仍然必須遵從整個法定程序。你需要委任一位具備驗窗資格的專業人士，為新安裝的窗戶進行訂明檢驗。檢驗完成後，該合資格人士會為你簽發及呈交驗窗合格紙，用以正式解除該法定通知。這個步驟是為了確保所有更換工程均符合安全標準，並完成法律上的合規程序。
驗窗證明書的有效期是多久？完成後何時會再收到通知？
驗窗證明書的提交代表你已完成該週期的法定要求，本身沒有一個固定的「有效期」。強制驗窗計劃是以一個五年為週期運作。當你成功呈交文件並獲屋宇署接納後，代表你的樓宇在未來五年內，將不會再被揀選納入新一輪的強制驗窗計劃。換言之，你最快會在五年後，才有機會再次收到相關的法定通知。