收到屋宇署的「強制驗窗」法定通知，是否感到手足無措？面對繁複的程序、尋找合資格人士(QP)的困難，以及對潛在工程費用和騙案的擔憂，實在令人煩惱。本文將為你提供一站式詳盡指引，從申請「驗窗證明書」（俗稱「驗窗合格紙」）的六大清晰步驟、影響費用的關鍵因素、證書有效期，到選擇承建商的防騙攻略，我們將逐一拆解，助你輕鬆履行法律責任，保障家居安全。
強制驗窗計劃入門：法律要求與「驗窗證明書」
甚麼是「驗窗證明書」？
談到強制驗窗，大家最關心的莫過於那份「驗窗證明書」。簡單來說，這份驗窗證書就好像是您府上窗戶的「健康報告」，是一份由合資格人士簽發的官方文件，用來證明窗戶已經通過訂明檢驗，並且符合安全標準。它不只是一張紙，而是一份重要的法律憑證，也就是大家常說的「驗窗合格紙」，代表您已經妥善履行了業主的法律責任。
誰會收到「強制驗窗」法定通知？
那麼，究竟誰會收到屋宇署的法定通知呢？根據規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住宅樓宇除外），其業主都有機會被揀選。屋宇署每年會策略性地揀選不同地區、不同樓齡和不同狀況的目標樓宇，並不是單純按樓齡高低排序。所以，如果您是這類樓宇的業主，便需要多加留意信箱，因為這份重要的法定通知隨時都可能寄到。
「驗窗證明書」的有效期與檢驗週期
大家可能會有疑問，這張驗窗證明書的有效期是多久呢？根據規定，一份有效的驗窗紙有效期為五年。這代表在成功呈交文件後的五年內，您將不會再因為同一計劃收到另一次法定通知。不過，這並不是說五年期限一到，就需要立即主動安排下一次檢驗。整個計劃的啟動點，仍然是您再次收到屋宇署發出的新一份法定通知書。所以，關鍵在於妥善保存已呈交的文件，並留意日後的官方通知。
法律依據：《建築物條例》及潛在後果
整個強制驗窗計劃並非隨意而設，它有堅實的法律基礎。計劃的主要依據是香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬法例《建築物（檢驗及修葺）規例》。這些法例旨在保障公眾安全，預防窗戶因日久失修而墜落傷人。如果業主在收到法定通知後，沒有在指定期限內委任合資格人士完成檢驗及所需修葺，並呈交驗窗證明書，屋宇署可以採取執法行動。後果可能包括發出定額罰款通知書，甚至提出檢控。一經定罪，業主可能面臨罰款甚至監禁。因此，認真對待這份法定通知，是每位業主應盡的責任。
【業主必讀】獲取「驗窗合格紙」六大步驟
收到屋宇署的信件，要開始處理驗窗證明書的事宜，過程可能聽起來有點複雜。其實，整個流程相當直接，只要跟隨以下六個清晰的步驟，你就可以順利取得驗窗合格紙，完成所有法定要求。
第一步：接收法定通知，委任合資格人士(QP)
整個程序的起點，是你收到由屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知書。收到信件後，你的首要任務，就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來協助你處理接下來的驗窗事宜。合資格人士是經官方認可的專業人士，例如註冊檢驗人員或註冊承建商。你可以透過屋宇署的網站查閱完整的名單，從中選擇並聯絡他們進行報價。
第二步：合資格人士(QP)進行訂明檢驗
在你委任了合資格人士之後，他們會與你預約時間，親自到你的單位進行「訂明檢驗」。在這個過程中，QP會仔細檢查單位內每一扇窗戶的結構安全，包括窗框、窗扇、玻璃、鉚釘、螺絲以及窗鉸等所有關鍵部件。他們會根據法例標準，評估窗戶是否存在潛在危險。
第三步：規劃後續：直接呈報或安排修葺
檢驗完成後，通常會出現兩種情況。第一種情況，如果你的窗戶狀況良好，完全符合安全標準，QP便可以直接向屋宇署呈交相關的檢驗證明文件，整個流程便接近完成。第二種情況，如果QP發現有窗戶已經損壞或可能變得危險，他就會提供一份詳細的報告，清楚列出需要修葺的項目，然後便需要進入下一步的維修程序。
第四步：在QP監督下完成訂明修葺
如果檢驗結果顯示需要維修，你就需要聘請一名註冊承建商來進行施工。這裡有一個重點需要留意，就是所有修葺工程，都必須在你之前委任的QP監督下進行。QP的角色是確保承建商的維修工藝和所用物料都符合法例的安全規定，保障工程質素。
第五步：完成修葺，取得最終「驗窗證明書」
當所有訂明修葺工程完成後，QP會再次進行檢查，確認所有問題都已妥善修復。確認無誤後，他就會向屋宇署呈交最終的完工證明文件。這份文件就是我們通常所說的「驗窗證明書」或「驗窗證書」。這份重要的驗窗紙有效期一般為五年，代表你的窗戶在未來一段時間內均符合法定安全標準。
第六步：網上查核證明書呈交狀況
在QP呈交了所有文件之後，你也可以主動查核進度。你隨時可以登入屋宇署的「百樓圖網」網上系統，只需輸入你的樓宇地址，就可以查詢相關的驗窗證明書是否已經成功呈交及被接納。完成這一步查核，你就能完全確定自己已經履行了業主責任，整個強制驗窗的程序也正式畫上句號。
【防騙攻略】精明選擇QP及承建商
要順利取得驗窗證明書，最關鍵的一步就是找對專業人士。市場上的選擇五花八門，不想墮入陷阱或遇到「海鮮價」，就要學會精明地選擇合資格人士(QP)和註冊承建商。這部分會分享一些實用貼士，讓你清晰了解他們的職責，並且懂得如何核實其資歷和分辨一份合理的報價單。
釐清「合資格人士(QP)」與「註冊承建商」職責
首先，我們要分清楚兩個不同的角色：合資格人士(QP)和註冊承建商。你可以將他們想像成「醫生」與「藥劑師」的關係。
合資格人士 (QP) 的角色就像「窗戶醫生」。他們的主要職責是進行訂明檢驗，準確診斷你的窗戶是否有問題、是否安全，以及判斷需要進行哪些維修。檢驗及修葺工程完成後，也是由QP負責監督及簽發最終的驗窗合格紙。
註冊承建商的角色則像「藥劑師」或「外科醫生」。他們是負責執行維修工程的專業人士，根據QP開出的「維修方案」進行具體的修葺工作，例如更換窗鉸、拉釘等。
一個重點是，QP與承建商可以是兩個獨立的單位，你絕對有權在QP完成檢驗後，拿著檢驗報告去尋找另一家註冊承建商報價及施工。當然，有些公司（例如註冊一般建築承建商）可能同時具備QP和承建商的資格，可以提供一站式服務，雖然方便，但作為精明的業主，還是應該清楚了解當中涉及的權責。
如何尋找及核實官方認可名單
確認專業人士的身份是防騙的第一道防線。千萬不要單靠宣傳單張或口頭介紹就輕易相信，最可靠的方法是查核屋宇署的官方名單。
你可以直接到屋宇署的網站，在「強制驗窗計劃」的專頁中，找到「合資格人士」及「註冊承建商」的搜尋器。在委任任何人士或公司前，務必將其姓名、公司名稱或註冊編號輸入系統進行核實。這個簡單的步驟，能確保你委聘的是政府認可的專業人士，所簽發的驗窗證書才具法律效力。
索取報價時的5大防騙要點
收到報價單時，魔鬼往往藏在細節中。以下五個要點，能幫助你看清報價單，避免不必要的開支。
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要求分項報價
一份正規的報價單，應該清晰列明「檢驗費」和「修葺費」。檢驗費通常是一個固定收費。如果檢驗後發現窗戶狀況良好，你只需支付檢驗費，便可取得驗窗證明書。要警惕那些以極低檢驗費作招徠，然後在修葺費上抬高價格的手法。 -
至少比較三家報價
不要急於決定。建議最少尋找三家不同的合資格人士或承建商索取報價。這樣不但能讓你對市場價格有一個基本概念，還能從他們提供的報價細節中，比較各家的專業程度。 -
修葺項目須清晰列明
如果需要維修，報價單上必須逐項列出所有修葺項目、數量及單價。例如更換多少隻窗鉸、多少口拉釘、使用的物料規格等，都應寫得一清二楚。避免接受任何「全包價」或內容含糊的報價，以防日後出現爭拗。 -
警惕高壓式推銷手法
提防有公司在檢驗後，立即以各種理由催促你簽訂昂貴的維修合約。專業的QP會先提供詳細的檢驗報告，讓你清楚了解窗戶的問題所在，給你足夠時間考慮。任何形式的即場高壓推銷，都應該拒絕。 -
查閱合約條款與保養期
簽署合約前，細心閱讀所有條款，特別是工程範圍、完工日期、付款方式、第三者責任保險，以及工程後的保養期。一份有信譽的合約，會為你的窗戶提供一段合理的保養期，這也關乎到驗窗紙有效期內的保障。
【成本透明化】驗窗費用細項與合約條款
談到錢，我們都想清清楚楚。申請一份驗窗證明書的總開支，並非一個簡單的固定數字。它由「檢驗費」與「修葺費」兩大部分組成。坊間有些公司可能以極低的檢驗費作招徠，但之後的維修費卻可能非常高昂。所以，了解影響總開支的各個因素，能讓你更精明地作出預算。
影響「驗窗證明書」總開支的關鍵因素
要準確預算取得驗窗合格紙的費用，你需要考慮以下幾個要點。這些因素共同決定了最終的賬單金額。
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窗戶的數量與狀況： 這是最直接的因素。單位內的窗戶愈多，合資格人士(QP)需要檢查的時間就愈長，基本的檢驗費自然會較高。而且，如果窗戶本身日久失修，例如窗鉸變形、螺絲或拉釘生銹，需要修葺的項目增加，費用也會相應提高。
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維修項目的複雜性： 有些維修項目比較簡單，例如更換防水膠邊。有些則比較複雜，例如整組窗鉸或窗鎖需要更換，甚至窗框變形需要修正。工程愈複雜，所需的技術、時間和成本就愈高。
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選用的物料等級： 維修物料的選擇直接影響費用和耐用度。舉例來說，更換拉釘時，選用304不銹鋼拉釘會比普通鋁質拉釘昂貴，但防銹能力與安全性都大大提高。一份清晰的報價單，應該會列明各項物料的規格。
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是否需要搭建棚架： 如果窗戶位置難以從室內觸及，或者進行大型維修時，可能需要搭建棚架以確保施工安全。搭建棚架是一筆不小的額外開支，這點在報價時必須問清楚。
簽訂合約前的魔鬼細節
在你簽署任何合約之前，請務必花時間細閱條款。一份詳盡的合約是你最大的保障，可以避免日後很多不必要的爭拗。以下是幾個必須留意的「魔鬼細節」。
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費用明細要分項列出： 一份專業的合約，絕對不會只有一個「全包價」。它應該清晰地區分「基本檢驗費」和「各項維修費」。理想的報價單會以單價形式列出更換窗鉸、拉釘、窗鎖等常見項目的費用，讓你一目了然。
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釐清所有潛在的附加費： 除了工程本身，你還要留意合約是否涵蓋了第三者責任保險的費用。根據法例要求，工程承辦商必須購買足額的保險。同時，清理工程廢料的費用也應該在合約中訂明由哪一方負責。
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訂明工程用料與標準： 為免承辦商使用劣質材料，合約上應清楚列明所用物料的品牌、型號和規格，例如指明使用「304不銹鋼」的配件。這是確保維修質素，讓驗窗證書在有效期內真正有效的關鍵。
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確認保養期及付款方式： 查詢清楚工程完成後會否提供保養期，以及保養範圍涵蓋哪些項目。在付款方式上，建議分階段支付，例如先付部分訂金，待工程完成並成功呈交文件到屋宇署後，再支付尾數。盡量避免在工程開始前全數支付。
官方資源中心：表格下載、紀錄查詢及財政支援
處理整個驗窗證明書的申請流程時，除了聘請合資格人士，善用官方提供的資源亦是關鍵一環。政府部門為業主設立了便捷的網上平台及支援計劃，由下載法定表格、追蹤審批進度，以至申請財政資助，都能提供清晰指引，讓整個過程更順暢。以下將會介紹三個主要的官方資源，助你輕鬆處理驗窗事宜。
強制驗窗計劃相關表格下載
在強制驗窗計劃的程序中，你需要呈交特定的指明表格。所有相關的官方文件，例如委任合資格人士的表格（表格MWIS 1）、檢驗證明書（表格MWIS 2）等，都可以在屋宇署的官方網站上找到及下載。直接從官網下載可以確保你使用的是最新、最正確的版本，避免因使用過時表格而導致申請延誤。開始程序前，先行瀏覽並熟悉這些表格的內容，對你了解整個流程有很大幫助。
網上查核驗窗紀錄及呈交狀況
當你委託的合資格人士完成檢驗或修葺並呈交文件後，你可以如何確認進度？屋宇署網站設有網上查詢系統，讓你隨時查閱有關的紀錄及呈交狀況。你只需要輸入樓宇地址或法定通知書上的參考編號，便能即時追蹤你的個案進度。這個功能非常實用，讓你清晰掌握驗窗證書的呈交進度，確保整個程序在限期內妥善完成，順利取得驗窗合格紙。
業主可申請的財政資助及技術支援
進行窗戶檢驗及修葺可能涉及一筆開支。為此，政府與相關法定機構，例如市區重建局及香港房屋協會，均設有多項樓宇復修的資助計劃，為合資格的業主提供財政支援，形式可能包括津貼或免息貸款。這些計劃旨在減輕業主的財政負擔。如果你想了解自己是否符合申請資格以及具體的申請辦法，建議直接瀏覽這些機構的官方網站，或致電其熱線查詢，以獲取最準確的資訊及專業協助。
關於「驗窗證明書」的常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於申請驗窗證明書時，大家最常遇到的疑問，希望可以幫你更清晰地了解整個流程。
我的樓宇已超過10年，需要立即自行驗窗嗎？
這是一個常見的誤解。雖然強制驗窗計劃的對象是樓齡達10年或以上的私人樓宇，但這並不代表業主需要一到年期就主動驗窗。整個程序的啟動點，是你收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」。換言之，只要未收到正式通知，你暫時就沒有法例上的強制責任需要獲取驗窗證書。當然，為了保障家居安全，定期檢查窗戶總是一個值得鼓勵的做法。
合資格人士(QP)可以同時是我聘請的註冊承建商嗎？
答案是可以的，但有一個重要的前提。如果你委任的合資格人士(QP)，其本人或其公司同時是屋宇署名冊上的「註冊一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商（可進行窗戶工程的級別）」，他便可以同時擔任檢驗、監督及施工的角色。這樣做的好處是能夠簡化流程，由單一服務方負責整個驗窗及修葺過程。你也可以選擇將檢驗與修葺工程分開，聘請不同的專業人士負責，以作比較和平衡。
錯過了法定通知書上的期限，會有甚麼後果？
錯過法定通知書上的期限會引致法律後果。屋宇署首先會向業主發出「不遵從通知」，要求在指定時間內完成驗窗。如果業主仍然沒有遵從，屋宇署便可以展開檢控程序。根據《建築物條例》，任何無合理辯解而沒有遵從法定通知的人，一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000及監禁3個月。如果持續違規，每日還可額外罰款港幣$2,000。
居屋、租者置或公屋的驗窗程序有何分別？
不論是居屋、租者置或已分拆出售的公屋單位，同樣受強制驗窗計劃規管，基本的驗窗和修葺程序與私人樓宇大致相同。最主要的分別在於文件的呈交途徑。完成檢驗或修葺後，相關的驗窗證明書並非直接交回屋宇署，而是需要郵寄或親身遞交至香港房屋委員會的「獨立審查組」處理。因此，在委任合資格人士時，最好也提醒對方這一點，確保文件能送到正確的部門。
「驗窗證明書」的有效期是多久？
很多人都會關心驗窗紙有效期。一份已呈交的驗窗證明書，代表你已完成該次的法定要求，它本身沒有一個像產品保養期那樣的「有效日期」。它的作用是證明你的單位在該檢驗週期內符合了安全標準。下一個檢驗週期是5年。換句話說，在你成功呈交驗窗合格紙後的5年內，屋宇署不會再就同一單位向你發出新的強制驗窗通知。