「收樓」是每位新業主的里程碑，但聘請驗樓公司卻是個令人頭痛的難題。為免中伏，不少人第一時間上網搜尋「驗樓黑名單」，希望避開不專業的服務。然而，與其被動地依賴一份真偽難辨、充滿主觀評價的「黑名單」，不如主動出擊，掌握一套專業的篩選標準。本文正是你的「終極避雷指南」，將徹底拆解驗樓陷阱。我們不會給你一份現成的名單，而是教你如何建立專屬你的「驗樓白名單」。透過掌握「3大篩選準則」及「4大核心Checklist」，從驗樓師資歷、收費模式、報告質素到實際驗收流程，全面為你裝備所需知識，助你信心十足地揀啱最專業可靠的驗樓夥伴，輕鬆應對收樓挑戰。
拆解驗樓陷阱：與其尋找「驗樓黑名單」，不如學懂如何選擇
為何業主總在搜尋「驗樓師黑名單」？從恐懼到賦權的思維轉變
在準備收樓的過程中，搜尋「驗樓黑名單」或「驗樓師黑名單」，幾乎是每位新業主都會做的功課。這份心情完全可以理解。畢竟置業是人生大事，大家都想確保自己的安樂窩完美無瑕，同時避免遇上不專業的服務。不過，這種搜尋行為的背後，其實是一種源於資訊不對稱的恐懼。與其被動地尋找要避開的對象，更有效的方法是主動學習如何選擇，將思維從「恐懼」轉變為「賦權」。
剖析搜尋動機：業主真正需要的是專業保障，而非主觀列表
讓我們深入剖析一下。業主搜尋黑名單，最終目的並非單純想看別人的負評。他們真正需要的，是一份專業可靠的保障。網上流傳的各種列表往往充滿主觀意見，而且資訊真偽難辨。一份零散的負評，未必能完全反映一間公司的整體服務水平。所以，單靠一份主觀的列表來做決定，其實並不足夠。業主真正追求的，是確保驗樓過程專業、報告清晰、並且能夠有效與發展商溝通。這份保障，來自於一套客觀的篩選標準，而不是一份情緒化的名單。
建立正確標準：本文助你掌握篩選原則，建立你的「驗樓推薦名單」
這篇文章的目的，正是要幫助你建立這套標準。我們將引導你掌握一套清晰的篩選原則。你將學會如何評估驗樓公司的專業資格、收費透明度及服務質素。掌握這些原則之後，你就能夠自行過濾市場上的選擇。最終，你不再需要依賴任何外部的「驗樓公司黑名單」。你會建立屬於自己的「驗樓推薦名單」，充滿信心地為新居選擇最合適的專業夥伴。
建立你的專業驗樓白名單：一份給新業主的終極篩選Checklist
與其在網絡上費神搜尋一份難分真偽的「驗樓黑名單」，甚至擔心遇上所謂的「Toby驗樓黑店」，一個更主動有效的方法，是為自己建立一份專業可靠的「驗樓白名單」。這份清單能助你清晰判斷驗樓邊間好，從眾多選擇中篩選出真正專業的驗樓公司。以下這份終極篩選Checklist，正是為此而設。
第一步：釐清驗樓師資格與專業背景
在香港，驗樓師並無統一的法定註冊制度，所以任何人都可能自稱為驗樓專家。這使得查核其專業背景成為最關鍵的第一步，直接影響你獲得的服務質素。
查詢專業背景：是否為註冊測量師、工程師或具備相關學歷
一位值得信賴的驗樓師，通常具備建築相關的專業資格。你可以主動查詢對方是否為香港測量師學會（HKIS）或香港工程師學會（HKIE）的註冊會員，例如註冊建築測量師或工程師。他們受專業學會的規管，知識和操守都有一定保證。即使不是註冊專業人士，具備建築、工程或屋宇裝備等相關範疇的學位或高級文憑，也是一個重要的參考指標。
評估行業經驗：檢驗單位數量、樓盤類型及處理經驗
經驗是無法取代的。你可以詢問驗樓師或其公司至今檢驗過的單位總數，這是一個很實在的指標。同時，了解他們主力處理的樓盤類型，例如大型私人屋苑、單幢樓或資助房屋，因為不同類型的樓宇可能有其常見的建築問題。更重要的是，查詢他們過往與各大發展商或承建商的交涉經驗，這能反映他們對行內標準及流程的熟悉程度。
了解溝通能力：能否有效與發展商或承建商溝通
找到瑕疵只是工作的一半，更重要的是能夠清晰地將問題傳達給負責執修的單位。一位優秀的驗樓師，不僅是業主的眼睛，更是業主與發展商之間的專業橋樑。他們需要能夠利用準確的行業術語，撰寫出承建商看得懂的執修報告，並在必要時有效溝通，確保問題得到妥善處理，避免因溝通誤會而延誤執修進度。
第二步：了解驗樓收費模式，避免價格爭議
清晰的驗樓收費是專業服務的基礎。在決定聘用前，必須徹底了解所有費用細節，避免日後出現任何金錢上的爭議。
市場主流收費標準：按單位實用面積計算的透明收費
目前市場上最普遍的收費模式，是按照單位的實用面積計算，例如每平方呎收取若干費用。這種計算方式公開透明，方便業主比較不同公司的收費水平。你可以直接詢問其收費率，並自行計算出基本服務費用，作出初步預算。
查詢額外收費：覆驗、特定儀器（如紅外線掃描）是否另計
除了基本驗樓費用，你必須主動查詢是否存在任何額外收費。常見的附加項目包括：發展商完成執修後的覆驗服務、使用特定高階儀器（例如用作檢測滲漏的紅外線熱像儀或濕度計）的費用。將這些潛在費用問清楚，才能準確比較各公司的總開支。
了解團購優惠與最低收費門檻
如果你所在屋苑有不少鄰居同時需要驗樓服務，可以考慮組織團購。許多驗樓公司會為同一屋苑的多個單位提供團購折扣，這是一個節省開支的好方法。此外，亦要查詢公司是否設有最低收費，這對於實用面積較小的單位尤其重要，確保最終收費符合預期。
第三步：透過分析驗樓報告樣本，預視服務質素
一份專業的驗樓報告，是整個服務的核心成果。在收樓驗樓的過程中，這份報告就是你向發展商爭取權益的最重要文件。因此，預先評估報告質素是必不可少的步驟。
主動索取匿名報告樣本，評估其專業水平
在聯絡驗樓公司時，可以直接向他們索取一份過往工作的匿名報告樣本。這份樣本能最直觀地反映其工作方式、專業程度及細心度。一份內容空泛或結構混亂的報告，很可能代表其服務質素未如理想。
專業報告必備元素：清晰標示、專業描述、完整結構
一份合格的專業報告，結構應該非常完整。報告應包含封面、目錄、問題總覽以及按單位區域（如客飯廳、睡房、廚房、浴室等）劃分的詳細問題列表。每一項瑕疵都應該有獨立編號，並使用專業且易於理解的文字描述問題所在。參考消委會對驗樓的建議，一份清晰的報告是保障業主權益的關鍵。
檢查報告細節：附有高清相片、準確位置標示及建議執修方法
細節決定成敗。檢查報告樣本時，要留意是否每項問題都附有高清的相片作為證據。更重要的是，相片或文字描述旁，應有清晰的位置標示（例如在地板平面圖上圈出），讓執修師傅能準確找到問題點。如果報告能進一步提供專業的建議執修方法，這更能體現驗樓師的專業價值，大大提升問題被有效解決的機會。
業主實戰手冊：掌握完整「收樓驗樓」流程與核心範疇
學懂如何避開驗樓黑名單之後，下一步就是親身實戰。清楚了解整個「收樓」和「驗樓」的流程，是保障自己權益的基礎。這份實戰手冊會帶你由淺入深，掌握收樓驗樓的分別，還有驗收新樓的四大核心範疇，讓你更有信心地迎接新居。
掌握關鍵流程：「收樓」與「驗樓」的正確步驟
首先，我們要釐清「收樓」和「驗樓」是兩個不同的概念。「收樓」是指你從發展商手上正式接收物業的法律程序，通常是簽署文件和領取鎖匙。而「驗樓」則是在收樓後，對單位進行全面檢查，找出所有瑕疵並要求發展商跟進的過程。
了解業主權利：發展商通常提供6個月保修期（執修期）
根據一手住宅物業銷售條例，發展商需要在交樓後的6個月內，為單位內的裝置、裝修物料及設備的妥善狀況承擔保證責任。這就是俗稱的「保修期」或「執修期」。在這段時間內，只要不是人為損壞，業主發現任何問題，都有權要求發展商免費維修。所以，仔細驗樓和提交報告是非常重要的一步。
正確流程：首次驗樓 -> 提交報告 -> 發展商執修 -> 業主覆驗
一個完整的驗樓流程並非一次就完成。正確的步驟應該是一個循環。第一步是進行首次詳細驗樓，並記錄所有問題。然後，將整合好的驗樓報告正式提交給發展商。發展商收到報告後會安排承建商進行執修。完成後，業主需要進行「覆驗」，確保所有問題都已妥善解決。如果覆驗時發現問題依然存在或有新的瑕疵，可以再次提交報告，直至單位狀況滿意為止。
新樓驗收四大核心範疇 (附詳細驗樓清單)
一份專業的驗樓Checklist，通常會圍繞四大核心範疇。不論是自己檢查還是聘請驗樓公司推薦的師傅，都應該仔細檢驗以下部分，這些亦是消委會報告中經常提及的高風險項目。
結構與飾面檢驗：核實面積、檢查空心磚、裂痕、油漆及地板
這部分是檢查單位最基本的「骨架」和「皮膚」。你可以用拉尺量度單位的主要空間，核實實用面積是否與售樓書相符。然後用工具（例如一支伸縮棍或硬幣）輕敲牆身和地磚，聽聲音判斷有沒有「空心磚」。沉實的聲音代表正常，而清脆空洞的聲音就代表批盪或鋪砌有問題。同時，也要仔細觀察牆身、天花和地板有沒有裂痕、油漆是否平滑、地板有沒有刮花或色差。
門窗與櫃組檢驗：測試門窗開合、檢查門框窗台水平、櫃組穩固度及鋁窗細節
單位內所有可動的部分都需要測試。將全屋的門、窗和櫃門都反覆開合幾次，確保運作順暢，沒有異響。使用平水尺檢查門框、窗台和地板是否處於水平狀態，避免日後擺放傢俬時出現傾斜。輕力搖晃廚櫃和衣櫃，測試其安裝是否穩固。特別要留意鋁窗的細節，例如螺絲是否上緊、窗邊的防水膠邊是否完整、窗鎖是否能正常鎖上。
全面漏水測試：廚廁儲水、窗戶防水膠邊及喉管水漬檢查
漏水是新樓最常見也最麻煩的問題，必須重點測試。你可以在廚房鋅盤和廁所洗手盆儲滿水，然後一次過放水，觀察去水速度和去水口下方喉管有沒有滲漏。同時，可以用膠紙封好浴室的去水口，儲起大約一吋高的水，靜待數小時，測試地台的防水層。檢查所有窗戶的防水膠邊是否緊貼，以及所有外露的喉管、牆角和天花有沒有不尋常的水漬。
機電設備與附送傢俬驗收：測試所有電器運作並核對品牌型號
最後，要驗收所有機電設備。開啟單位總電掣，測試每一組插座是否通電。將發展商附送的所有電器，例如冷氣機、抽油煙機、煮食爐、熱水爐、雪櫃等，全部開啟並測試其基本功能。同時，拿出買賣合約或售樓書，逐一核對這些電器的品牌和型號是否正確。如果附送了其他傢俬，也要一併檢查其外觀和結構是否完好。
關於驗樓服務的常見問題 (FAQ)
掌握了如何篩選專業的驗樓公司後，相信你心中仍有一些疑問。很多人在尋找服務時，都會先搜尋「驗樓黑名單」或「驗樓師黑名單」，希望避開不良公司。以下我們整理了幾個最常見的問題，助你更全面地了解整個驗樓流程。
Q1: 我可以自行驗樓嗎？與聘請專業驗樓師的分別在哪？
風險分析：缺乏專業知識及工具可能遺漏隱藏問題，與發展商溝通時或處於下風。
當然，業主有權利自行驗樓。這和聘請專業驗樓師的主要分別，在於專業知識、檢驗工具和溝通效率。自己檢查時，可能只會留意到油漆、崩花等表面瑕疵。專業驗樓師則會使用紅外線掃描儀、濕度計等工具，找出牆內滲水、空心磚等肉眼看不見的結構問題。更重要的是，當向發展商提交執修報告時，驗樓師能使用精準的行業術語和標準，清晰指出問題所在，讓承建商難以推搪。若業主自行溝通，或因不熟悉標準而處於下風，影響執修進度和效果。
Q2: 發現問題後，發展商一定會執修嗎？
權責說明：保修期內，發展商有責任處理非人為瑕疵，業主有權持續跟進。
根據買賣合約，發展商一般會提供為期六個月的保修期（或稱執修期）。在這段時間內，所有非業主使用不當造成的問題，發展商都有責任跟進維修。業主提交驗樓報告後，應保留副本，並持續跟進發展商的執修進度。在執修完成後，業主有權進行覆驗。如果對結果不滿意，可以再次提出，直至問題妥善解決為止。
Q3: 若不幸聘請了不專業的公司，可向消委會投訴嗎？
應對策略：先與公司溝通並保留記錄，若無法解決，可向消費者委員會求助。
假如與驗樓公司出現爭議，例如報告錯漏百出或服務與承諾不符，第一步是先嘗試與該公司直接溝通，並以電郵或訊息等書面形式保留所有溝通記錄。清楚列出你的理據和訴求。如果雙方無法達成共識，你絕對可以向消費者委員會求助。提交投訴時，請準備好合約、付款證明、驗樓報告以及所有相關的來往溝通記錄，這些文件有助消委會更有效地跟進你的個案。
Q4: 市面上有沒有可信的「驗樓公司黑名單」或「驗樓師推薦」名單？
現實情況：並無官方「驗樓黑名單」，最可靠的方法是按本文準則自行審查。
目前香港並沒有任何官方機構或組織發布的「驗樓公司黑名單」。雖然網上討論區或社交媒體可能流傳一些個人整理的名單，但其內容主觀，未必完全可信。與其花時間尋找一份真假難分的黑名單，更有效的方法是學習如何選擇。參考本文提供的篩選準則，從驗樓師的專業資格、驗樓收費的透明度，到驗樓報告的質素，親自為心儀的公司進行審查，建立一份屬於自己的「驗樓公司推薦」名單，才是保障自己權益的最佳途徑。