收到屋宇署發出的「強制驗窗令」，面對家中日漸老化的舊式鐵窗，不少業主都會感到徬徨。究竟鐵窗與鋁窗在法例上是否有別？整個檢驗維修流程是怎樣的？費用預算又應如何準備，才能避免墮入坊間的維修陷阱？本文將為你一文拆解驗鐵窗的法定五部曲、清晰的費用結構，以及選擇可靠承辦商的防伏全攻略，助你合法、安全且具成本效益地完成整個驗窗程序，確保家居安全萬無一失。
強制驗窗計劃入門：業主必須了解的核心問題
收到強制驗窗令，特別是關於舊式單位的驗窗鐵窗事宜，總會引起不少疑問。其實，只要掌握了計劃的核心概念，整個流程便會變得清晰。這部分內容會為你拆解計劃的基本框架，讓你從根本上理解自己的責任與權利，輕鬆應對接下來的每個步驟。
釐清謬誤：鐵窗與鋁窗在驗窗令下的同等法律地位
許多人有個迷思，認為強制驗窗計劃主要針對新式的鋁窗，而舊有的鐵窗或許有不同的標準。事實上，在《建築物條例》之下，所有窗戶不論其物料是鐵、鋁還是鋼，法律地位都是完全一樣的。法例的核心精神在於保障公眾安全，因此進行鐵窗驗窗的法定要求與鋁窗並無二致。
法例核心標準：樓齡與樓層高度是唯一判斷依據
屋宇署揀選目標樓宇並非基於窗戶的物料，而是依據一套客觀的風險評估標準。其中，樓齡與樓層高度是兩個最關鍵的判斷依據。通常，樓齡達10年或以上的私人樓宇會被納入計劃範圍；不過，不高於三層的住宅樓宇則可獲得豁免。所以，你的單位是否需要驗窗，關鍵在於樓宇本身的條件，與其安裝的是鐵窗或鋁窗沒有直接關係。
為何「舊式鐵窗」成為強制驗窗計劃的關注焦點
雖然法律上一視同仁，但在實際檢驗中，舊式鐵窗確實是專業驗窗公司的關注焦點。原因在於物料特性，鐵質在香港潮濕的環境下，隨時間推移，鏽蝕問題幾乎無可避免。油漆剝落後的鐵窗，其結構強度會因生鏽而逐漸弱化，窗鉸、鉚釘及鎖具等關鍵配件的損耗也更為嚴重。因此，驗窗鐵窗時，專業人員會投放更多注意力，確保這些潛在風險點都得到妥善評估。
收到屋宇署「驗窗令」後的首要步驟
當你收到屋宇署發出的法定通知書時，先保持鎮定，因為接下來的步驟是有條不紊的。首要任務不是立即尋找工程公司，而是先確認文件的真確性，然後清晰地理解業主與租客之間的責任劃分，這樣才能確保後續的驗窗流程順利展開。
如何辨識法定通知書的真偽
近年偶有不法之徒冒充官方文件行騙，因此辨識真偽是保障自己的第一道防線。最可靠的方法是直接登入屋宇署的官方網站，網站設有「強制驗樓及強制驗窗計劃」的專頁，你可以透過其搜尋功能，輸入樓宇的名稱或地址，查核你的大廈是否確實已被納入計劃的目標樓宇名單之中。
業主與租客在驗窗責任上的清晰劃分
法律上的責任歸屬非常明確，整個強制驗窗的責任，包括委任合資格人士進行檢驗及支付所有相關費用，完全由業主承擔。如果單位已經出租，租客的角色則是合作與通知。租客在收到任何官方信件後，有責任立即轉交予業主，並且在業主安排檢驗及維修時，提供合理的協助，例如允許合資格人士及承建商進入單位施工。
驗鐵窗法定流程五部曲：由委任到完成的完整指引
收到強制驗窗令，可能會覺得程序繁複，不知從何入手。其實整個驗窗鐵窗的法定流程，可以清晰地分為五個步驟。只要跟著這個指引逐一完成，就能順利履行法律責任，確保家居安全。這五部曲由委任專業人士開始，到最終完成修葺並呈交文件，是一個完整且標準化的過程。
第一步：委任合資格人士 (QP) 進行訂明檢驗
整個驗窗流程的起點，就是尋找一位政府認可的「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP），委任他為你的窗戶進行訂明檢驗。這是最關鍵的第一步，因為只有QP的檢驗報告，政府才會承認。
誰是「合資格人士」？五大認可專業資格詳解
「合資格人士」並非任何一位裝修師傅，而是必須名列於屋宇署相關名冊內的專業人士。他們具備以下五種其中一種或以上的資格：
1. 認可人士
2. 註冊結構工程師
3. 註冊檢驗人員
4. 註冊一般建築承建商
5. 註冊小型工程承建商（其註冊級別、類型及項目必須與窗戶工程相關）
如何透過官方名冊尋找及核實QP身份
尋找合資格人士最穩妥的途徑，是直接查閱屋宇署的官方網站。網站上設有各類註冊專業人士及承建商的搜尋器，你可以按地區或公司名稱尋找，並核實其註冊是否仍然有效。這樣可以確保你委任的QP是真正符合法例要求的專業人士。
辨認關鍵：查驗屋宇署發出的「驗窗卡」
當合資格人士上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡片上有QP的姓名、近照、簽發日期及屆滿日期，是核實其身份最直接的證明。在檢驗工作開始前進行查驗，是保障自身權益的重要一步。
第二步：合資格人士上門進行訂明檢驗
委任了QP之後，他會與你預約時間，親身上門為單位內的所有窗戶進行詳細的訂明檢驗。
檢驗範圍：單位內所有窗戶（包括玻璃百葉窗）
檢驗範圍涵蓋你單位內的所有窗戶，不論是睡房、客廳還是廚房的窗，甚至包括舊式的玻璃百葉窗。QP會逐一檢查窗戶的結構、配件及玻璃，評估其安全狀況。
為何「親自檢驗」是不可或缺的法律要求
法例嚴格規定，訂明檢驗必須由合資格人士「親自進行」，不能派遣學徒或下屬代勞。這是為了確保檢驗的專業性和問責性。如果QP沒有親自執行檢驗，將會面臨嚴重的法律後果。
第三步：檢驗後的兩種結果與文件處理
檢驗完成後，會出現兩種情況，QP會根據結果處理相應的政府文件。
情況一：窗戶狀況良好，無需修葺（呈交 MWI 1 及 MWI 2a 表格）
如果QP檢查後，確認所有窗戶都安全穩固，沒有需要修葺的地方。他會在指定時間內，向屋宇署呈交表格MWI 1及MWI 2a，證明檢驗已經完成並且合格。這樣，你的驗窗責任便告一段落。
情況二：窗戶存在問題，必須進行訂明修葺
如果QP發現有窗戶存在安全隱患，例如窗鉸鬆脫、鉚釘鏽蝕或玻璃膠邊老化等問題，他會判斷窗戶必須進行訂明修葺。這時候，流程就會進入下一個階段。
第四步：委任註冊承建商 (RC) 進行訂明修葺
當窗戶被評定為需要修葺時，下一步就是委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來進行實際的維修工程。
尋找及確認註冊小型工程承建商的官方途徑
與尋找QP一樣，尋找可靠的驗鐵窗公司或註冊承建商，最佳方法是透過屋宇署的官方名冊。名冊上列明了他們的註冊資格及有效期，確保他們具備進行訂明修葺的法定資格。
合資格人士在修葺過程中的監督角色
在這個階段，你之前委任的QP並不會離場。他的角色會轉為監督者，負責監督註冊承建商的整個修葺過程，確保維修工程的用料和手工都符合法例的安全標準。
第五步：完成修葺並呈交最終文件
當所有訂明修葺工程在QP的監督下完成後，整個鐵窗驗窗流程就進入最後的文書階段。
簽署及呈交 MWI 3 表格，正式完成整個驗窗流程
修葺完畢後，QP會再次檢查並確認窗戶已回復安全狀態。之後，他會簽署並向屋宇署呈交最終的指明表格（例如MWI 3）。當屋宇署收到這份文件後，便代表你已完全遵從該次的強制驗窗令，整個法定流程正式宣告完成。
舊式鐵窗的常見問題與專業維修標準
說到驗窗鐵窗，很多人都認為舊式鐵窗用料十足，十分堅固耐用。這個想法沒有錯，但經歷長年累月的風吹雨打，鐵窗的組件總會出現老化和損耗。了解這些潛在問題，以及專業的維修標準，對於保障家居安全十分重要。
潛藏危機：舊式鐵窗的常見損壞與老化問題
舊式鐵窗長期暴露於室外環境，一些損壞問題會隨時間浮現。這些問題不僅影響美觀，更可能構成安全風險，是專業驗窗時必須留意的重點。
油漆剝落下的鏽蝕與結構弱化
油漆是保護鐵窗的第一道防線。當油漆因老化而剝落或起泡，裡面的鐵質就會直接接觸到空氣中的水氣，然後開始生鏽。鐵銹並非只是表面問題，它會慢慢侵蝕金屬，導致結構變得脆弱，影響整個窗戶的承托力。
窗鉸、鉚釘及拉釘的物理磨損與變形
窗鉸、鉚釘和拉釘是支撐整個窗扇重量和活動的關鍵。每一次開關窗戶，都會對這些金屬配件造成微小的物理磨損。時間一久，這些配件可能會變形、鬆脫甚至斷裂，導致窗戶關不緊，或者在極端情況下，窗扇有墜落的風險。
窗鎖（窗戶手掣）失靈構成的安全隱患
窗鎖或窗戶手掣的內部機件，同樣會因濕氣而生鏽，或因長期使用而磨損。一個失靈的窗鎖，不僅無法防盜，也意味著窗戶不能緊密鎖上。當颱風或強風來襲時，無法鎖緊的窗戶會承受巨大風壓，增加危險。
防水膠邊老化導致的滲水問題
圍繞在玻璃與窗框之間的防水膠邊，一般是橡膠或矽膠物料。這些物料會因為日曬而硬化、變脆甚至斷裂，失去原有的彈性與密封功能。這不但會讓雨水從縫隙滲入室內，造成牆身和傢俬損壞，冷氣也更容易流失。
專業驗窗的關鍵檢查項目
一間可靠的驗鐵窗公司，會對窗戶進行全面而系統的檢查。他們的檢驗並非單純目測，而是透過專業知識和工具，評估每一個潛在的風險點。
結構穩固性：檢查焊接點、螺絲及連接處
檢驗的第一步是評估整體結構。師傅會仔細檢查鐵窗框架的各個焊接點，觀察是否有微細的裂痕。同時，他們會檢查所有用來固定窗框的螺絲，以及窗框與牆壁的連接處，確保沒有任何鬆動或因鏽蝕而弱化的跡象。
配件功能性：測試窗鉸、窗鎖及支撐臂運作
這一步需要實際操作。師傅會親手將每一扇窗戶完全打開再關上，感受窗鉸的運作是否順暢，有沒有不正常的聲響或阻力。他們也會反覆測試窗鎖，確保它能輕鬆、穩固地鎖上和解鎖。
玻璃嵌板安全性：檢查玻璃膠邊有否硬化或鬆脫
玻璃本身雖然不易損壞，但固定它的物料卻是檢查重點。師傅會用工具輕觸或按壓玻璃四邊的膠邊或油灰，檢查它們是否已經硬化變脆、出現裂縫，或者與窗框之間產生了空隙。
合規維修的技術要求與物料標準
如果鐵窗驗窗後發現問題，合規的維修不僅是修補，更是要採用正確的工序和合乎標準的物料，確保窗戶在未來一段長時間內都能保持安全。
正確的除鏽與防鏽處理工序
一個專業的維修，絕不會直接在鐵銹上補油。標準工序是先用砂紙或打磨工具，徹底清除所有鬆脫的舊油漆和銹跡，直到看見平滑的金屬表面。之後，必須先塗上一層防鏽底漆，待乾透後，再髹上至少兩層具保護性的面漆。
更換配件標準：必須使用合規格的不銹鋼組件
根據屋宇署的安全指引，所有用於維修的替換配件，例如窗鉸、螺絲、拉釘等，都必須使用不銹鋼（俗稱白鋼）物料。因為不銹鋼的防鏽能力遠高於普通鋼鐵，能有效抵抗潮濕天氣的侵蝕，確保窗戶的結構安全和耐用度，這才是符合強制驗窗要求的做法。
選擇可靠驗窗公司及費用全攻略
要順利完成驗窗鐵窗的整個過程，選擇一間可靠的驗鐵窗公司是至關重要的一步。市面上的選擇五花八門，宣傳手法層出不窮，清晰了解當中的細節，可以幫助你作出明智的決定，同時避免不必要的開支。
如何避開「免費驗窗」陷阱與不良銷售手法
警惕以免費檢查作招徠，卻收取高昂文件費或誇大問題
「免費驗窗」聽起來相當吸引，但這往往是行業內一種常見的營銷手法。部分公司以免費上門檢查作招徠，吸引你預約服務。不過，當合資格人士完成檢查後，即使窗戶沒有任何問題，他們也可能會針對呈交屋宇署的必要文件，收取一筆遠高於市價的行政費或文件費。另一種更常見的情況是，檢查人員會刻意誇大窗戶的問題，將一些微不足道的小瑕疵形容為嚴重安全隱患，從而游說你進行大規模且昂貴的維修工程。
「不設最低消費」的意義：誠實評估，只修葺必要部分
一間真正專業且有信譽的驗窗公司，其信心來自於專業的判斷力。它們提出的「不設最低消費」承諾，正正代表了這一點。這意味著檢驗人員會根據窗戶的實際狀況，提供誠實的評估。如果你的窗戶只需要更換數顆螺絲或進行簡單調校，他們就會如實報告，並且只收取相應的費用，而不會為了達到某個收費門檻，而建議你進行非必要的更換工程。這不僅保障了你的權益，也是專業精神的體現。
驗鐵窗的費用結構與市場參考價
合資格人士檢驗及監督費用
這筆費用主要涵蓋了合資格人士（QP）的專業服務，包括親身上門進行訂明檢驗、評估窗戶狀況，以及在需要修葺時監督整個工程過程，最後再簽署相關文件呈交屋宇署。根據屋宇署提供的市場參考數據，如果檢驗後無需修葺，單純檢驗及呈交文件的費用大約由數百元起。如果需要進行修葺，由於涉及監督工作，費用會相應提高。
註冊承建商修葺項目收費參考（如更換窗鉸、窗鎖、拉釘等）
修葺費用是整個鐵窗驗窗開支的主要部分，通常按項目逐一計算。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你有個基本概念：
– 更換一對不銹鋼窗鉸：約 $200 – $450
– 更換窗戶手掣（七字鎖或上下連動鎖）：約 $150 – $350
– 更換全窗不銹鋼拉釘及螺絲：約 $150 – $300
– 更換防水膠邊：約 $100 – $250（按窗戶尺寸而定）
特別提醒：舊式鐵窗維修的複雜性或會影響最終費用
需要特別留意的是，舊式鐵窗的維修往往比現代鋁窗複雜。因為鐵窗經過長年累月的風吹雨打，可能出現嚴重的鏽蝕問題。維修工序除了更換配件外，還可能涉及專業的除鏽、打磨、重新塗上防鏽油漆，甚至燒焊鞏固等工序。加上部分舊式配件可能已經停產，需要尋找替代品或特別訂製，這些因素都有機會令最終的維修費用增加。
要求「數碼化診斷報告」，保障自身權益 ()
什麼是數碼化診斷報告：附高清照片的逐項問題分析
一份專業的數碼化診斷報告，是你保障自己權益的最佳工具。這並非一張簡單的手寫報價單，而是一份詳細的PDF文件。報告內會清楚列明每一隻需要維修的窗戶，並針對每一個問題點，例如鬆脫的拉釘、生鏽的窗鉸或老化的膠邊，附上高清的近距離照片作為證據。照片旁邊會配有清晰的文字說明，解釋問題所在以及建議的維修方案。
手持清晰報告，準確地向不同承建商獲取公道報價
這份圖文並茂的報告，最大的好處是讓一切變得透明。即使你對窗戶結構一竅不通，也能夠一目了然地看到問題的嚴重性。更重要的是，你可以將這份客觀的報告，發送給不同的註冊承建商進行報價。由於所有公司都是根據同一份標準化的問題清單來報價，你可以輕易地進行「蘋果對蘋果」的比較，從而選擇出收費最公道、服務最合適的承建商，有效避免因資訊不對等而引致的爭議或濫收費情況。
法律責任須知：不遵從驗窗令的嚴重後果
關於驗窗鐵窗的法定要求，絕對不能掉以輕心。收到屋宇署的強制驗窗令後，如果置之不理，後果可能比想像中嚴重得多。這不單是罰款問題，更可能涉及刑事責任，所以清楚了解相關的法律後果非常重要。
針對業主的法律罰則
無合理解釋下不遵從通知的最高罰款與監禁刑期
根據《建築物條例》，任何業主如果沒有合理的解釋，而未能在指定期限內遵從驗窗通知，即屬違法。一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁三個月。如果罪行持續，法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000，直至業主遵從通知為止。
屋宇署的最終權力：強制代辦工程並追討所有費用及附加費
除了刑事檢控，屋宇署還有最終的執法權力。署方可以主動委派顧問及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。之後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，並且加上一筆不超過百分之二十的附加費作為監督費用。這意味著業主最終需要支付的金額，可能遠高於自行委託驗鐵窗公司的費用。
施工安全與第三者保險的重要性
完成了尋找驗鐵窗公司的步驟，順利展開工程之後，業主在施工期間的責任並未結束。確保施工安全與備有足夠保險，是保障自己與他人的重要一環。
確保承建商已購買足額的第三者責任保險及勞工保險
在委任任何承建商進行鐵窗驗窗或維修前，業主有責任查核對方是否已購買足額的第三者責任保險及勞工保險。前者保障工程期間一旦發生意外，對公眾或第三者財物造成損害時的賠償責任。後者則保障施工人員萬一受傷的法定補償。一份有效的保單，是整個驗窗工程的基本安全網。
施工期間的安全措施與監督責任
雖然具體的安全措施由承建商執行，但業主也應該對工程有基本的監督。例如，留意施工範圍是否已設置適當的警示，以及工人有否佩戴安全帶等個人防護裝備。這不僅是為了符合法規，更是為了保障家居附近公眾的安全。
違規行為的官方舉報與投訴渠道
如何向屋宇署或相關專業團體作出投訴
如果在驗窗過程中，對合資格人士或承建商的專業操守、工程質素或收費有疑問，可以循正式渠道提出投訴。你可以致電政府熱線 1823，電話會轉駁至屋宇署的專責部門處理。另外，也可以根據該專業人士或公司所屬的專業學會或註冊機構，向他們作出投訴，尋求紀律處分。
驗鐵窗常見問題 (FAQ)
關於驗窗鐵窗，業主們總有不少疑問。這裏整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地完成整個流程。
我的鐵窗只是表面有些鏽跡，可以自行處理嗎？
很多人見到鐵窗表面有輕微鏽跡，第一時間會想到自行用砂紙打磨再補上油漆。這種做法對於日常保養是好的，但它不能取代法定的驗窗鐵窗程序。關鍵在於，強制驗窗計劃的核心是確保窗戶的「結構安全」，而不僅僅是外觀。表面的鏽跡，有可能是更深層結構問題的警號，例如連接窗框的鉚釘或螺絲已經鏽蝕，影響了穩固性。只有合資格人士 (QP) 才能夠作出專業判斷，並且簽署法定文件呈交屋宇署。因此，自行處理無法完成法律要求，你仍然需要委託專業的驗鐵窗公司進行正式檢驗及簽發證明。
如果我最近剛完成全屋裝修，是否仍需要強制驗窗？
是的，即使你剛剛完成了全屋裝修，只要收到屋宇署的法定通知，就必須履行強制驗窗的責任。這兩件事本質上並不衝突。強制驗窗計劃是根據樓宇的樓齡而定，屋宇署發出的是針對整幢大廈的法定命令，並不會考慮個別單位的裝修狀況。此外，為你進行裝修的師傅，未必是屋宇署認可名冊上的「合資格人士」。所以，即使你的窗戶在裝修時已經由師傅檢查甚至更換，你依然需要委任一位合資格人士，為窗戶的狀況進行官方的訂明檢驗，並由他來簽署及呈交相關的法定文件，才算是正式遵從了驗窗令。
整個驗窗及維修流程一般需要多長時間？
整個鐵窗驗窗流程的時間，主要取決於你的窗戶是否需要維修。一般來說，可以分為以下幾個階段：
1. 預約及上門檢驗：由你聯絡驗窗公司到合資格人士上門，通常只需數天至一星期。檢驗過程本身很快，一個單位大約半小時至一小時便可完成。
2. 無需修葺：如果所有窗戶狀況良好，合資格人士只需填寫並呈交文件，整個流程最快可在一至兩星期內完成。
3. 需要修葺：如果需要維修，時間就會延長。這要視乎維修項目的複雜程度、所需零件的庫存，以及承建商的檔期。簡單的維修可能一至兩星期內完成，較複雜的則可能需要更長時間。
記住，法定通知書上有列明期限（私人單位通常是六個月），只要在此期限內完成整個程序便可。
如果我不同意合資格人士的檢驗結果，應該怎樣做？
假如你對合資格人士的檢驗結果，特別是其提出的維修建議或報價有異議，你有權採取下一步行動。首先，你可以與該位合資格人士詳細溝通，請他具體指出窗戶存在問題的地方，並解釋為何需要進行相關修葺。有時候，這可能只是溝通上的誤會。如果溝通後仍然無法達成共識，你有權尋求第二意見。你可以另外委任一位獨立的合資格人士，重新為你的窗戶進行檢驗。不過，這也代表你需要支付另一次的檢驗費用。最終，你會以你所選擇的合資格人士的報告為準，由他監督維修及呈交文件。
我居住的大廈沒有業主立案法團，公用地方的鐵窗由誰負責？
即使大廈沒有成立業主立案法團，公用地方（例如樓梯、走廊）窗戶的檢驗和維修責任，依然是由全體業主共同承擔的。根據大廈公契的規定，所有業主都對樓宇的公用部分擁有不可分割的份額和責任。在這種情況下，業主們需要自行協商，共同集資並委任一位合資格人士及註冊承建商，去處理公用地方的驗窗事宜。比較常見的做法是由幾位熱心的業主牽頭，或者委託大廈的物業管理公司（如果有的話）代為統籌，確保能夠在法定限期內完成相關工作。