收到屋宇署發出的「強制驗樓計劃」(MBIS) 或「強制驗窗計劃」(MWIS) 法定通知，業主們難免感到不知所措。面對繁複的程序、高昂的潛在維修費用，以及擔心遇上不可靠的承辦商或工程陷阱，更令人頭痛。本文將為你提供一站式全攻略，由零開始拆解由接獲通知到完成修葺的四大步驟，詳細講解費用預算規劃、如何揀選合資格專業人士，並提供實用防伏貼士，助你順利遵從法定要求，同時保障自身權益，避免墮入維修圍標陷阱。
為何需要強制驗樓驗窗？保障公眾安全與業主法律責任
收到強制驗窗驗樓通知，可能第一時間會覺得有點麻煩。但這個計劃的出發點，其實是為了保障我們每一個人的安全。香港樓宇密集，樓齡普遍偏高。日久失修的外牆石屎、窗戶組件，都可能成為威脅公眾安全的隱患。同時，這也是一項清晰的業主法律責任。妥善保養物業，確保不會對他人構成危險，是每位業主應盡的本分。
計劃的法律基礎：《建築物條例》核心規定
強制驗樓驗窗計劃並非憑空而來，它的法律依據源自香港法例第123章《建築物條例》。這條條例賦予了屋宇署權力，可以向樓齡達到指定年期的樓宇業主發出法定通知，要求他們委任專業人士進行檢驗和修葺。所以，當你收到通知，這代表你需要履行一項法定的責任，確保你的物業符合安全標準。
預防性維修的重要性：避免意外的第一道防線
我們可以將強制檢驗看成是為樓宇進行的「定期身體檢查」。它的核心概念是「預防性維修」，意思是在問題變得嚴重之前，及早發現並處理潛在風險。與其等到窗戶鬆脫、石屎剝落造成意外後才緊急維修，不如透過定期檢查，將問題防患於未然。這樣做不僅大大提升了公眾安全，長遠來看，更能避免因嚴重損壞而引致的昂貴維修費用。這是一個為自己、也為他人負責的明智做法。
強制驗樓 (MBIS) 與強制驗窗 (MWIS) 核心分別
處理驗窗驗樓事宜時，首先要分清楚強制驗樓計劃 (MBIS) 和強制驗窗計劃 (MWIS) 的分別。雖然兩者都由屋宇署推行，目標都是保障公眾安全，但它們的觸發年期、檢驗範圍和重點都大有不同。簡單來說，一個是為樓宇做「全身檢查」，另一個則是做「眼部檢查」。
強制驗樓計劃 (MBIS) 概覽
強制驗樓計劃，全名是 Mandatory Building Inspection Scheme (MBIS)，主要針對樓齡較高的樓宇。你可以將它理解為一個全面的樓宇結構和安全體檢。計劃要求業主委任專業人士，為樓宇的公用部分、外牆和結構等進行詳細檢驗，確保樓宇沒有即時危險。
適用樓宇：樓齡達30年或以上的私人樓宇
這個計劃的對象是樓齡達到30年或以上的私人樓宇。當樓宇樓齡屆滿三十年，就有機會被屋宇署揀選，需要進行第一次的強制驗樓。
豁免樓宇：不高於3層的住用樓宇
不過，並非所有舊樓都需要強制驗樓。如果樓宇是不高於3層的純住用建築物，例如一些村屋，就可以獲得豁免。
強制驗窗計劃 (MWIS) 概覽
強制驗窗計劃，全名是 Mandatory Window Inspection Scheme (MWIS)，則是一個更專注的計劃。它的目的是處理因窗戶日久失修而可能導致的墮窗意外。因此，這個驗樓驗窗計劃的核心是確保所有窗戶都安全穩固。
適用樓宇：樓齡達10年或以上的私人樓宇
相比驗樓，驗窗的門檻較低。只要樓宇的樓齡達到10年或以上，業主就有可能收到屋宇署的通知，要求為樓宇的所有窗戶進行檢驗。
豁免樓宇：不高於3層的住用樓宇
這項計劃的豁免條件與強制驗樓計劃相同。只要是不高於3層的住用樓宇，同樣無須強制驗窗。
收到屋宇署通知？強制驗樓驗窗全流程指南
收到屋宇署的信件，要求你處理驗窗驗樓事宜，感覺不知從何入手？這是一個清晰的指南，會一步步帶你走完整個流程。我們將整個過程拆解成四大步驟，助你輕鬆掌握驗樓驗窗的每個環節。
第一步：處理屋宇署法定通知
確認通知書真偽及適用範圍 (公用地方 vs. 個別單位)
首先，你手上那份法定通知書要仔細看清楚。第一件事是確認它的真偽，你可以到屋宇署的「樓宇安全指令搜尋系統」核對。接著，要分辨通知書是針對樓宇的「公用地方」，還是你自己的「個別單位」。如果是前者，通常由業主立案法團統籌；如果是後者，責任就在個別業主身上。搞清楚責任誰屬，是展開行動的第一步。
理解各部分的遵從時限
通知書上會清楚列明各個階段的遵從時限。例如，委任專業人士、完成檢驗、完成修葺等都有各自的死線。這些日期非常重要，因為逾期未處理可能會面臨罰則。所以，最好用紙筆或手機記下這些關鍵日期，方便自己規劃時間。
第二步：委任合資格專業人士
註冊檢驗人員 (RI) 與合資格人士 (QP) 的角色
接下來就要「揀人」。強制驗樓（MBIS）需要委任「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI），他們是專門負責樓宇結構及外牆的建築師、工程師或測量師。而強制驗窗（MWIS）則需要委任「合資格人士」（Qualified Person, QP）。兩者的專業範疇不同，所以你必須根據通知書的要求，委任正確的專業人士。
如何透過屋宇署官方名冊尋找及核實專業人士
你可以直接到屋宇署的官方網站，上面有齊全的註冊檢驗人員（RI）及合資格人士（QP）名冊。透過這個官方渠道尋找，可以確保你委任的專業人士是合資格並且已註冊的。核實他們的身份時，也可以要求他們出示附有相片的註冊證或驗窗卡，保障自己。
揀選註冊承建商 (RC) 進行修葺
如果檢驗後發現需要維修，下一步就是委任「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）來施工。請注意，負責檢驗的RI或QP主要是監督角色，而落手落腳進行修葺工程的，則是註冊承建商。揀選承建商時，同樣可以在屋宇署的名冊中尋找，並建議貨比三家，索取清晰報價。
第三步：訂明檢驗範圍與流程
強制驗樓 (MBIS) 的訂明檢驗範圍
強制驗樓的檢驗範圍相當廣泛。註冊檢驗人員（RI）會檢查樓宇的公用部分、外牆、結構構件、消防安全構件、排水系統，甚至包括伸出物及招牌。簡單來說，就是對樓宇進行一次全面的「身體檢查」，確保整體結構安全。
強制驗窗 (MWIS) 的訂明檢驗範圍
強制驗窗則專注於窗戶本身。合資格人士（QP）會檢查你單位內所有窗戶，包括玻璃嵌板、窗扇窗框、鉚釘、螺絲等金屬配件，確保它們穩固安全。這份驗窗懶人包的重點是，即使窗戶看似完好，一些隱藏的損耗也可能構成危險，所以專業的訂明檢驗十分必要。
第四步：監督修葺工程與呈交文件
如何確保修葺工程符合安全標準
當註冊承建商（RC）進行修葺時，你所委任的註冊檢驗人員（RI）或合資格人士（QP）會負責監督整個過程。他們會確保工程所用的物料及施工方法都符合《建築物條例》的安全標準。業主亦應與監督人保持溝通，了解工程進度。
需要呈交的關鍵文件及期限
完成檢驗及修葺後，最後一步就是呈交文件。你的RI或QP會負責準備及簽署所需表格，然後在指定期限內呈交給驗窗屋宇署部門。文件成功呈交並且獲接納後，整個強制驗樓驗窗的法定要求才算正式完成。記得要向你的專業人士索取一份文件副本存檔。
業主三大核心問題：預算、揀人、防中伏
當談到驗窗驗樓，業主最關心的莫過於三大實際問題：錢從哪裡來、人如何選擇、陷阱怎樣避開。收到屋宇署的強制驗窗驗樓通知後，這三大挑戰就擺在眼前。現在，我們就逐一拆解，讓你在處理這些繁複事項時，能更有方向，走得更穩。
問題一：驗樓驗窗費用與預算規劃
檢驗費與修葺費的市場參考價格
驗樓驗窗的總費用，主要分為「檢驗費」與「修葺費」兩部分。檢驗費相對固定，通常是按單位或窗戶數量計算，市場上有一個大概的範圍。但真正的開支大頭，往往是後續的修葺費，這部分費用會因為樓宇狀況、損壞程度、選用物料及工程複雜性而有極大差異。建議在規劃預算時，可以先向多間公司索取初步報價，對檢驗費有個基本概念，同時預留一筆較為寬鬆的資金應對可能出現的修葺工程。
如何索取清晰報價單以避免後加收費
一份詳盡清晰的報價單，是保障自己權益的第一道防線。在索取報價時，應該要求承辦商列明所有細項，而不是只提供一個「全包價」。一份專業的報價單應包括：
* 詳細工作範圍：清楚列出檢驗或修葺的具體位置和項目。
* 物料規格：註明將會使用的物料品牌、型號及產地。
* 分項收費：將人工、物料、保險、棚架等費用逐一列出。
* 付款方式與時間表：訂明分期付款的比例及各階段的支付時間。
* 工程保養期：清楚說明工程完成後的保養期限及範圍。
透過比較不同公司的詳細報價，自然能分辨出哪些是合理的收費，哪些可能隱藏後加條款。
利用政府或機構的估算工具
為了增加市場透明度，一些政府部門或相關機構，例如市區重建局，會提供樓宇復修工程的費用參考資料或估算工具。這些工具雖然不能完全準確預測你的最終開支，但能提供一個非常有用的市場價格參考，幫助你判斷收到的報價是否偏離市場水平，是準備預算時一個很好的起點。
問題二：如何選擇可靠的專業人士與承建商？
選擇承辦商的實用清單 (Checklist)
選擇合適的專業人士與承建商，是整個驗樓驗窗過程中最關鍵的一步。你可以參考以下清單來做篩選：
* 核實資格：確保委任的檢驗人員或承建商已在屋宇署的相關名冊上註冊。
* 查閱公司背景：了解公司的成立年份、規模及過往項目經驗。
* 確認保險：查詢承建商是否已購買有效的第三者責任保險及勞工保險。
* 要求提供往績：請對方提供過往類似工程的案例作參考。
* 溝通清晰度：觀察對方在解釋工程細節及回答問題時是否專業、有耐性。
查閱承建商的過往記錄與口碑
除了承建商自己提供的資料，你也可以主動從多方面查證其背景和口碑。例如，在網上搜尋關於該公司的評價或新聞，向同區有相關經驗的鄰居或法團打聽意見，甚至可以到消費者委員會的網站查閱是否有相關投訴記錄。多做一步背景審查，能大大減低遇上不良承辦商的風險。
簽訂清晰合約的重要性
選定承建商後，簽訂一份權責分明的合約是絕對必要的。合約內容應以之前確認的報價單為基礎，並進一步細化所有條款，包括工程的開工及完工日期、延誤的處理方法、雙方終止合約的條件，以及解決爭議的機制等。所有口頭承諾都應寫進合約之中，白紙黑字才是最實在的保障。
問題三：如何避開維修工程陷阱？
識別圍標的常見手法
樓宇維修工程市場有時會出現「圍標」等不法行為，令業主支付遠高於市價的費用。你需要警惕以下一些常見的圍標跡象：
* 報價極度相近或規律性地偏高：收到的多份標書價格異常接近，或有系統地輪流中標。
* 顧問公司與承建商關係密切：負責招標的顧問公司極力推薦某幾間承建商，或限制其他承建商入標。
* 標書內容有貓膩：不同公司的標書出現相同的錯字或格式，或報價細項異常一致。
* 受到不尋常的壓力：在業主大會上，有不明人士製造混亂或施壓，催促業主倉促作出決定。
懷疑圍標時的求助途徑 (廉政公署、競爭事務委員會)
如果你懷疑工程招標過程中可能涉及貪污或圍標等不法行為，切勿啞忍。你可以向相關執法機構求助。如果懷疑事件涉及賄賂等貪污問題，應向廉政公署（ICAC）舉報。如果懷疑涉及合謀定價、瓜分市場等反競爭行為，則應向競爭事務委員會（Competition Commission）作出投訴。及時舉報不僅能保護自己的權益，也能維護市場的公平競爭。
法律責任與政府支援：不遵從後果與可用資源
處理驗窗驗樓事宜時，除了要了解整個流程，更要清楚背後的法律責任。收到屋宇署的強制驗樓驗窗通知後，準時遵從是每位業主的責任。萬一置之不理，後果可能比想像中嚴重。不過，政府和相關機構亦提供多方面的支援，協助大家履行責任。
不遵從法定通知的嚴重後果
無視法定通知絕對不是一個選項。因為這不僅會引致金錢損失，更可能觸及刑事責任。了解這些後果，有助大家更認真看待這項樓宇安全規定。
定額罰款、檢控、甚至監禁的法律罰則
根據法例，如果業主未有在指定期限內遵從強制驗樓通知，最高可被罰款港幣50,000元及監禁1年。如果情況持續，更會每日額外罰款港幣5,000元。至於強制驗窗通知，屋宇署可先發出港幣1,500元的定額罰款通知書。如果業主繼續不遵從，同樣會面臨檢控，最高罰款可達港幣25,000元及監禁3個月。
屋宇署代辦工程並追收工程費及附加費
除了檢控，屋宇署還有權採取更直接的行動。如果業主一再拖延，署方可以主動委任顧問及承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，屋宇署會向相關業主或法團追收所有工程費用、監督費，以及不高於百分之二十的附加費。這意味著拖延處理的最終開支，會遠比自己主動處理高昂。
阻礙法團或拒絕分擔費用的業主責任
在大廈公用地方的驗樓驗窗工程中，合作至關重要。任何業主如果阻礙業主立案法團進行檢驗或修葺，或者拒絕分擔相關費用，都可能被檢控。前者最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月，而後者最高罰款則為港幣25,000元。
政府及相關機構的財政支援計劃
考慮到維修工程可能對部分業主構成財政壓力，政府與不同機構合作，推出了一系列財政支援計劃，為有需要的業主提供協助。
市區重建局：「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）的「樓宇復修綜合支援計劃」提供一站式、多元化的財政資助。計劃涵蓋不同類型的樓宇復修項目，旨在協助業主改善樓宇的居住環境及安全，其中就包括了強制驗樓及驗窗計劃所要求的工程。
房屋協會：「長者維修自住物業津貼計劃」
香港房屋協會（房協）則特別為長者業主提供支援。「長者維修自住物業津貼計劃」旨在資助年滿60歲並符合資格的自住物業長者業主，進行樓宇維修保養工程，減輕他們的經濟負擔。
屋宇署：「樓宇安全貸款計劃」
屋宇署本身亦設有「樓宇安全貸款計劃」。這個計劃旨在為需要遵從法定命令，但缺乏足夠資金進行樓宇維修工程的業主提供貸款。合資格的業主可以申請貸款，以應付檢驗及修葺的開支。
強制驗樓驗窗常見問題 (FAQ)
當你對整個驗窗驗樓流程有了基本概念後，心裡可能還會浮現一些具體疑問。我們整理了幾個在強制驗樓驗窗中最常見的問題，希望可以幫到你釐清各種細節。
居屋或租置計劃大廈的程序有何不同？
文件須交往房屋局獨立審查組的特別安排
程序的核心，例如委任專業人士、進行檢驗及監督維修等步驟，基本上是完全相同的。最大的分別在於行政程序上，特別是文件的呈交對象。如果你的大廈屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」或在公共屋邨範圍內，相關的指明表格及文件，並非交給屋宇署，而是需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。
如何查詢大廈是否已遵從驗樓驗窗命令？
使用屋宇署「樓宇安全指令搜尋系統」的方法
屋宇署提供了一個非常方便的網上工具，名為「樓宇安全指令搜尋系統」。你可以透過這個系統，查詢你的大廈是否曾收到，或者是否已經遵從強制驗樓驗窗的命令。只需要在系統中輸入大廈的地址或名稱，系統就會顯示相關法定通知的狀況，例如「未獲遵從」或「已獲遵從」，資料一目了然。
露台、簷篷、冷氣機架的檢驗責任誰屬？
根據大廈公契釐清公用部分與私人部分的責任
這個問題的最終答案，通常都寫在大廈公契（DMC）之中。公契會詳細界定樓宇的「公用部分」與「私人部分」。一般而言，如果簷篷、冷氣機石屎台等結構屬於樓宇外牆的一部分，並且服務所有或多於一個單位，便很大機會被界定為公用部分，由業主立案法團負責統籌檢驗及維修。相反，如果某些設施，例如只供你單位使用的露台或冷氣機架，公契列明是屬於你單位範圍，那麼檢驗和維修的責任自然就落在個別業主身上。
完成一次強制驗樓驗窗後，有效期是多久？
強制驗樓有效期：10年
當你完成整個強制驗樓（MBIS）的程序，包括檢驗和所需的修葺工程，並獲得屋宇署確認後，在接下來的10年內，你的大廈將不會再因同一計劃收到法定通知。
強制驗窗有效期：5年
至於強制驗窗計劃（MWIS），完成檢驗及修葺的有效期則為5年。這意味著在遵從指令後的5年內，你都無需再為窗戶進行強制檢驗。