突然收到屋宇署發出的「強制驗樓」或「強制驗窗」法定通知，是否感到不知所措？面對複雜的法律要求、陌生的專業術語、潛在的高昂維修費用，以及層出不窮的圍標騙局，業主往往感到壓力重重。為此，本文為您整合了一份詳盡的全攻略，將由淺入深，一文看清由收到通知到完成修葺的完整流程、費用估算、政府資助申請資格，並提供四大防騙錦囊，助您輕鬆應對，保障樓宇安全之餘，更能精明地保障自身權益。
強制驗樓驗窗計劃是什麼？
收到強制驗樓驗窗的通知，第一步是清楚了解整個驗樓驗窗計劃的背景。這並非一份罰單，而是一項旨在保障公眾安全的法定預防措施。接下來，我們會一步步拆解計劃的法律基礎、目的，還有兩個核心部分——強制驗樓計劃（MBIS）與強制驗窗計劃（MWIS）的主要內容。
法律基礎與計劃目的
法律依據：《建築物條例》（第123章）
所有強制驗樓驗窗的要求，都源於香港法例《建築物條例》（第123章）。這條法例賦予屋宇署權力，要求達到一定樓齡的私人樓宇業主，定期為樓宇和窗戶進行檢驗及修葺。所以，收到的通知是有穩固法律基礎的。
計劃宗旨：保障公眾安全及樓宇結構完好
計劃的主要目的非常直接，就是「預防勝於治療」。香港很多樓宇日漸老化，潛在的結構和窗戶問題可能構成安全風險。透過定期的專業檢驗與維修，可以及早發現並處理這些問題，確保樓宇結構安全，同時保障住戶和公眾的安全。
強制驗樓計劃 (MBIS) 核心內容
適用樓宇：樓齡達30年或以上的私人樓宇
強制驗樓計劃（MBIS）主要針對樓齡較高的樓宇。如果你的私人樓宇樓齡達到或超過30年，就有機會被納入這個計劃。
檢驗範圍：公用部分、外牆、結構及排水系統
檢驗的重點是樓宇的「骨幹」。範圍涵蓋了樓宇的公用部分，例如樓梯、走廊。同時也包括外牆、主要的結構構件（如橫樑、支柱），以及排水系統。這些都是維持樓宇整體安全的關鍵部分。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃也有一些豁免情況。其中最主要的一項，就是樓高不超過3層的單一業權住用樓宇，這類樓宇可以獲豁免，無須進行強制驗樓。
強制驗窗計劃 (MWIS) 核心內容
適用樓宇：樓齡達10年或以上的私人樓宇
強制驗窗計劃（MWIS）的門檻比驗樓計劃低。只要私人樓宇的樓齡達到或超過10年，就可能需要進行強制驗窗。這是因為窗戶的耗損速度通常比主體結構快。
檢驗範圍：所有窗戶（包括公用及私人部分）
這個計劃的檢驗範圍很全面。它包括樓宇內的所有窗戶，不論是位於大堂、樓梯間等公用地方的窗戶，還是你單位內私人擁有的窗戶，都需要由合資格人士進行檢驗。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
與強制驗樓計劃一樣，樓高不超過3層的單一業權住用樓宇，同樣可以豁免於強制驗窗計劃之外。
如何確認大廈是否須要強制驗樓驗窗？
想知道自己的大廈是否需要進行強制驗樓驗窗，其實並非無跡可尋。政府在揀選目標樓宇時有一套既定機制，業主也可以透過官方渠道主動查詢，或者根據樓宇狀況作初步評估。了解這些方法，便可以對整個驗樓驗窗計劃有更好的預算。
屋宇署的目標樓宇揀選機制
屋宇署並不是隨機揀選樓宇發出驗樓或驗窗通知。整個過程是經過一個周詳的機制來決定，確保資源用在最有需要的地方。
揀選原則：按樓齡、樓宇狀況及地區分批進行
屋宇署每年會根據風險評估，揀選一批目標樓宇。揀選的主要原則包括樓齡、樓宇的失修狀況以及樓宇所在的地區。署方會考慮不同地區的樓宇狀況，分批及有系統地推行計劃，例如集中處理某個舊區內樓齡較高的大廈。
諮詢架構：「選取目標樓宇諮詢委員會」的角色
為了令揀選過程更客觀和具代表性，屋宇署設立了「選取目標樓宇諮詢委員會」。委員會成員包括來自區議會、專業團體及相關機構的代表。他們會向屋宇署提供專業意見，協助釐定每年揀選目標樓宇的策略，確保揀選機制公平公正。
官方網上查詢方法與步驟
最直接的方法，就是利用屋宇署的網上查詢系統。你只需要幾個簡單步驟，就可以查閱你的大廈是否已獲發強制驗樓或驗窗的法定通知。
查詢方法一：按「通知或命令編號」搜尋
如果你已經收到相關通知書，這是最快捷的方法。你可以在屋宇署網站的查詢系統中，直接輸入通知書上的「通知或命令編號」，系統便會即時顯示該通知的詳細狀況。
查詢方法二：按「街道地址」或「樓宇名稱」搜尋
即使你未收到通知，也可以主動查詢。你只需在查詢系統中輸入大廈的「街道地址」或「樓宇名稱」，系統便會列出與該地址或名稱相關的所有法定通知記錄，方便你查閱。
如何解讀查詢結果：「未獲遵從」與「已獲遵從」
查詢結果的狀態十分重要。如果顯示為「未獲遵從」，即代表相關的檢驗或修葺工作尚未完成，業主仍須履行法定責任。如果狀態是「已獲遵從」，則表示該法定通知的要求已經完成。另外，結果也可能顯示為「已獲撤銷」或「已被取代」，代表該通知因特定原因已失效。
業主自行評估樓宇風險清單
除了被動接收通知，業主也可以主動評估自己樓宇的風險，為可能需要的驗窗驗樓作好準備。
計算樓齡與首次檢驗週期
你可以根據大廈的入伙紙年份計算樓齡。一般來說，樓齡達10年的私人樓宇，便有機會被納入強制驗窗計劃的揀選範圍。而樓齡達30年的樓宇，則會進入強制驗樓計劃的目標樓宇庫。
評估樓宇公用地方及外牆的失修狀況
你可以留意大廈的公用地方和外牆是否有明顯的失修跡象。例如，外牆飾面或批盪是否有剝落、裂縫，公用走廊或樓梯的天花有沒有石屎剝落或鋼筋外露，以及排水渠管是否有滲漏或破損。這些都是樓宇老化的警號。
資助房屋（如居屋）的特別注意事項
如果你是居屋、租者置其屋計劃屋邨等資助房屋的業主，你的物業同樣受《建築物條例》規管。不過，相關的法定通知呈報程序可能有所不同，通常是由房屋局轄下的獨立審查組負責處理。收到通知後，應仔細閱讀通知上的指引，了解應向哪個部門提交文件。
收到強制驗樓驗窗令後：完整流程、時限及步驟
當你收到強制驗樓驗窗通知，代表需要為你的物業安排檢驗。整個過程有清晰的法定程序與時限，只要按部就班，就能順利完成。以下會為你詳細拆解強制驗樓與驗窗的完整流程。
強制驗樓 (MBIS) 的詳細流程與期限
強制驗樓計劃 (MBIS) 的程序較為長久，涉及多個階段，每個階段都有法定的期限需要遵守。
第1步 (5個月內)：委任註冊檢驗人員 (RI)
收到驗樓通知後，業主立案法團或共同業主的首要任務，是在5個月內委任一名註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)。RI是具備專業資格的建築師、工程師或測量師。他們是整個驗樓過程的核心人物，負責進行檢驗及監督之後的維修工程。
第2步 (9個月內)：進行訂明檢驗及呈交報告
你委任了RI之後，他就要為樓宇的公用部分及外牆等範圍進行訂明檢驗。RI完成檢驗後，會向屋宇署呈交一份檢驗報告，報告會列明樓宇的狀況，以及是否需要進行修葺。這個步驟必須在收到通知後的9個月內完成。
第3步：委任註冊承建商進行所需修葺
如果檢驗報告指出樓宇需要修葺，業主便需要委任一名註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 進行相關工程。所有修葺工程，都必須在註冊檢驗人員 (RI) 的監督下進行，確保工程的質量與安全符合標準。
第4步 (24個月內)：監督工程並呈交完工報告
註冊承建商完成所有修葺工程後，負責監督的RI會向屋宇署呈交一份完工報告，證明樓宇已遵從法定通知的要求。由收到通知起計，整個過程最長為24個月，因此時間管理十分重要。
強制驗窗 (MWIS) 的詳細流程與期限
相比驗樓，強制驗窗計劃 (MWIS) 的程序與時限就相對簡單快捷。整個驗窗驗樓的流程中，驗窗部分更著重於效率。
第1步：委任合資格人士 (QP)
業主收到驗窗通知後，第一步是委任一名合資格人士 (Qualified Person, QP) 為物業的所有窗戶進行檢驗。合資格人士的範圍較廣，可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，也可以是特定類別的註冊承建商。
第2步：進行訂明檢驗
合資格人士會親自檢驗所有窗戶，檢查範圍包括窗框、玻璃嵌板、窗鉸、鉚釘及螺絲等組件，判斷窗戶是否安全，以及是否需要修葺。
第3步：委任註冊承建商進行所需修葺
如果檢驗後發現窗戶有欠妥之處，便需要安排修葺。業主需要委任註冊承建商，在合資格人士的監督下進行維修。更換窗戶組件時，物料規格亦有特定要求，例如窗鉸必須為不銹鋼。
第4步 (6-9個月內)：監督工程並呈交指明表格
所有檢驗及修葺完成後，合資格人士會向屋宇署呈交指明表格，證明已遵從驗窗通知。個別單位的業主須在6個月內完成整個程序，而樓宇公用部分的窗戶則有9個月期限。
善用官方App「窗安無事」管理進度
屋宇署推出的官方手機應用程式「窗安無事」，是一個非常實用的管理工具，可以協助業主更輕鬆地管理整個驗窗流程。
如何透過App邀請報價及委任專業人士
業主可以透過「窗安無事」App，搜尋合資格人士 (QP) 及註冊承建商的名冊。你可以在App內直接向心儀的專業人士發出報價邀請，然後比較收到的報價，並透過平台完成委任程序，過程方便又透明。
利用App追蹤檢驗及維修流程
成功委任專業人士後，你可以利用App追蹤整個驗窗及維修的進度。由檢驗日期、維修狀況到提交報告，每個階段的狀態都會在App內更新。這個功能讓你隨時掌握最新情況，令管理過程更有預算。
如何選擇合資格人士及承建商？防騙全攻略
要妥善處理驗樓驗窗，揀選合適的專業人士絕對是關鍵一步。這不單是為了符合政府的驗樓驗窗計劃要求，更是保障自己物業安全和避免日後問題的重要環節。我們一起來看看，在整個過程中，你需要認識哪些專業人士，還有如何精明地選擇他們，避免墮入常見的陷阱。
認識三類關鍵專業人士資格
在整個驗窗驗樓流程中，你會接觸到三類持有不同牌照的專業人士，他們各司其職，缺一不可。
驗樓：註冊檢驗人員 (RI)
處理強制驗樓事宜，你需要委任一位「註冊檢驗人員」（Registered Inspector，簡稱RI）。他們是屋宇署認可的建築師、工程師或測量師，專門負責對樓宇的公用部分、外牆、結構等進行訂明檢驗，然後提交報告和監督所需的修葺工程。
驗窗：合資格人士 (QP)
至於強制驗窗，則需要委任「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。QP的資格範圍較廣，除了RI可以擔任外，亦包括特定名冊內的註冊承建商。他們的主要職責是檢驗窗戶是否安全，並監督任何必要的維修。
施工：註冊承建商 (RC)
不論是驗樓還是驗窗，如果檢驗後發現需要進行修葺工程，就必須聘請「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來負責施工。他們是實際執行維修工作的人員，必須在RI或QP的監督下進行工程。
尋找專業人士的官方認可渠道
知道了要找哪類專業人士，下一步就是在哪裡找到他們。最穩妥的方法，就是透過官方渠道查核。
查閱屋宇署網站的註冊名冊
屋宇署網站備存了所有註冊檢驗人員（RI）、合資格人士（QP）和註冊承建商（RC）的最新名冊。業主可以隨時上網查閱，核實你打算聘用的公司或個人是否持有有效牌照，這是保障自己的第一道防線。
使用「窗安無事」流動應用程式搜尋
屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的手機App，特別為強制驗窗計劃而設。透過這個App，你可以直接搜尋區內的合資格人士（QP），並向他們發出報價邀請，整個過程更加方便透明。
業主防騙4大關鍵步驟：從報價到簽約
收到驗樓或驗窗通知後，選擇承辦商時必須步步為營。以下四個關鍵步驟，可以助你避開大部分的陷阱。
第1步：索取多份詳細報價，核實專業身份
記住一個基本原則：貨比三家。建議最少向三間不同的註冊承建商索取報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明工程項目、使用的物料規格、各項收費及總價。同時，收到報價後，務必透過上文提到的官方渠道，再次核實對方提供的專業資格是否屬實。
第2步：警惕圍標行為及不良銷售手法
如果發現收到的幾份報價金額異常接近，或者有不明人士主動上門，以危言聳聽的方式催促你盡快簽約，就要提高警覺。這些都有可能是圍標或不良銷售手法的跡象。切勿在壓力下倉促作決定，應該給自己足夠時間冷靜比較和考慮。
第3步：審閱合約細節（工程範圍、物料、保險、後加費）
簽約前，必須仔細閱讀合約的每一項條款。重點留意以下幾點：工程範圍是否清晰界定？使用的物料品牌和型號是否列明？工程有否購買第三者責任保險？合約中有沒有隱藏的後加費用條款？如有任何不清楚的地方，一定要在簽署前提出。
第4步：釐清工程監督責任與驗收標準
合約亦應清楚訂明，由誰（通常是RI或QP）負責監督工程，以及最終的驗收標準是甚麼。清晰的監督和驗收機制，可以確保工程質素符合要求，避免日後因工程質素問題而產生爭議。釐清這一點，才能保障自己的權益。
驗樓驗窗費用、政府資助及法律責任
談到驗樓驗窗，大家最關心的問題，通常都離不開「錢」。整個驗樓驗窗計劃的費用是多少，有什麼因素會影響開支，萬一資金不足，又有沒有支援方案？同時，如果對驗樓/驗窗通知置之不理，又會有什麼後果？以下我們將會逐一拆解，讓你對財務預算和法律責任有更清晰的了解。
驗樓驗窗費用估算及影響因素
市場參考費用：檢驗費與維修費分析
驗窗驗樓的費用，主要可以分為兩大部分：檢驗費和維修費。檢驗費是支付給註冊檢驗人員（RI）或合資格人士（QP）的專業費用，用作全面檢查樓宇或窗戶，然後提交報告。這筆費用相對固定，視乎單位或樓宇的規模而定。
維修費則是用於處理檢驗後發現的問題，這是整個開支中變數最大的部分。如果樓宇保養得宜，可能只需進行少量修葺，費用自然較低。相反，如果發現結構性或大範圍問題，維修費用便會顯著增加。
影響費用的主要因素：單位數量、樓宇狀況、工程複雜度
影響總開支的因素有很多，主要有以下三點：
第一，單位數量。如果是整幢大廈的公用地方進行檢驗及維修，單位越多，攤分到每戶的費用通常會越低，這就是規模效益。
第二，樓宇狀況。樓宇的實際狀態是決定性因素。樓齡較高、日久失修的大廈，需要修葺的地方自然較多，費用亦會相應提高。
第三，工程複雜度。修補外牆的一小塊批盪，與更換整座大廈的排水系統，兩者的工程複雜度和成本有天壤之別。工程的規模、所需物料及技術要求，都會直接影響最終的維修費用。
業主必知：可申請的政府資助及貸款
面對可能相當可觀的維修開支，部分業主或會感到壓力。其實，政府及相關機構設有多項資助及貸款計劃，協助有需要的業主履行責任。
市區重建局：「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局為合資格的業主提供一站式財政支援，涵蓋樓宇公用地方的維修工程，包括強制驗樓及驗窗計劃下的工程。計劃以津貼形式發放，旨在鼓勵業主主動進行樓宇復修。
香港房屋協會：「樓宇維修綜合支援計劃」
香港房屋協會亦有提供類似的支援，特別是針對長者自住業主。計劃提供津貼及貸款，協助他們應付樓宇維修的支出，改善居住安全。
屋宇署：「有需要人士維修自住物業津貼計劃」
此計劃由屋宇署推行，主要為經濟上有困難的自住業主提供津貼，用以維修其單位內部的失修之處，包括遵從強制驗窗計劃命令所需的工程。
不遵從命令的法律後果與罰則
強制驗樓驗窗計劃是法定要求，業主必須嚴格遵守。假如對法定通知置若罔聞，將會面臨嚴重的法律後果。
罰款與監禁：最高罰款$50,000及監禁1年
業主若沒有合理辯解而未遵從強制驗樓通知，一經定罪，最高可被罰款$50,000及監禁1年，並可就罪行持續的每一天，另加罰款$5,000。至於強制驗窗通知，不遵從的業主同樣會被檢控。
政府代辦工程並追討費用（連附加費）
除了檢控，屋宇署有權委派承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程，然後向業主追討所有相關費用，並可加收不超過百分之二十的附加費作為監督費用。
釘契：影響樓宇買賣
不遵從命令最直接的後果之一，就是物業會被「釘契」（即在土地註冊處的業權記錄上註冊相關命令）。這項註記會對樓宇買賣構成嚴重阻礙，因為準買家通常不願意購入有未解決法律問題的物業，直至業主完成所需工程並成功「解釘」為止。
強制驗樓驗窗常見問題 (FAQ)
關於驗樓驗窗，大家心中總有不少疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫到你更清晰地了解整個驗樓驗窗計劃的細節。
公用地方和私人單位的責任如何劃分？
這是一個劃分責任的關鍵問題。簡單來說，責任是根據業權範圍來釐定的。
樓宇的公用地方，例如大廈外牆、結構支柱、橫樑、樓梯、走廊和天台等，這些部分的檢驗和維修責任，由整座大廈的業主共同承擔，通常會由業主立案法團統籌處理。
至於私人單位內部，包括單位內的窗戶、牆壁、地板，以及只供該單位使用的設施（例如獨立露台），相關的驗窗驗樓責任就由該單位的個別業主負責。所以，收到驗樓或驗窗通知時，需要先弄清楚檢驗範圍是屬於公用地方還是私人空間。
檢驗時發現僭建物應如何處理？
在檢驗過程中，註冊檢驗人員或合資格人士有法定責任，需要將發現的僭建物記錄在報告中，並且呈報給屋宇署。
屋宇署收到報告後，會根據其執法政策跟進處理。這意味著業主可能會收到另一張獨立的清拆令，要求處理該僭建物。這個清拆令是獨立於強制驗樓驗窗計劃的維修工程。所以，僭建物問題需要另外處理，不能與訂明的維修工程混為一談。
居屋或租置屋邨的呈報程序有何分別？
程序上確實有些不同。一般的私人樓宇，完成檢驗或維修後，相關報告和文件是直接呈交給屋宇署。
但是，如果你的物業是屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」或已拆售的公眾屋邨，雖然同樣受法例規管，但文件的呈報對象有所不同。你需要將填妥的指明表格，呈交到房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。
窗戶防水膠邊老化是否屬於必須維修範圍？
強制驗窗計劃的核心目標是確保窗戶的結構安全。檢驗的重點會放在窗框、窗鉸、鉚釘、螺絲和玻璃嵌板等關鍵組件上，判斷它們是否有變形、鬆脫或銹蝕等安全風險。
至於窗戶的防水膠邊，雖然老化或破損會引致滲水問題，但在法例定義上，這並不屬於結構安全問題。因此，更換老化的防水膠邊並不是強制驗窗計劃下的必須維修範圍。當然，為了居住質素，業主自行更換也是一個好選擇。
完成一次檢驗後，有效期是多久？
當你根據法定通知，完成整個檢驗和所需的維修工程後，樓宇在未來一段時間內將不會再被揀選入相同的計劃，讓業主有一個清晰的管理週期。
強制驗樓：10年
成功遵從一次強制驗樓令後，該樓宇在往後的10年檢驗週期內，將不會再被納入計劃。
強制驗窗：5年
至於強制驗窗計劃，其檢驗週期為5年。完成一次驗窗及所需維修後，5年內將不會再收到相關通知。