收到屋宇署發出的「強制驗窗令」，感到不知所措？面對繁複的程序、對潛在的高昂維修費用感到憂慮，更擔心不遵從指令會帶來法律後果？這份業主必讀的「強制驗窗全攻略」正是為你而設。本文將由零開始，為你清晰拆解整個驗窗流程，從理解計劃背景、掌握驗窗五大步驟，到提供最新的價錢參考，並傳授實用的防騙錦囊，助你避開常見陷阱。立即跟隨我們的指引，讓你能夠輕鬆、安心地履行法定責任，妥善處理樓宇維修事宜。
強制驗窗計劃是什麼？業主必讀核心資訊
收到強制驗窗通知，第一時間總會有些疑問。其實，要了解強制驗窗計劃，可以從它的基本概念入手。簡單來說，這是一個為了保障公眾安全的法定計劃，確保舊樓的窗戶得到定期檢查和維修，避免因日久失修而發生意外。
強制驗窗計劃的背景與目的
應對樓宇失修及墮窗風險的長遠策略
香港樓宇密集，而且樓齡普遍不輕。隨著時間過去，窗戶的組件，例如窗鉸和螺絲，會自然老化和損耗。如果缺乏適當保養，便可能構成墮窗風險，威脅途人安全。所以，政府推行強制驗窗計劃，作為一個長遠的策略，系統化地要求業主定期為窗戶進行「身體檢查」，及早發現並處理潛在問題。
法律基礎：《建築物條例》第123章
這個計劃並非單純的行政措施，而是具備清晰的法律基礎。它的主要依據來自香港法例第123章《建築物條例》，以及其附屬法例《建築物(檢驗及修葺)規例》。這代表遵從強制驗窗令是每位相關業主的法律責任。
哪些樓宇需要強制驗窗？
樓齡標準：10年或以上的私人樓宇
計劃的主要對象是樓齡達到10年或以上的私人樓宇。這裡的「樓齡」是以屋宇署發出的「佔用許可證」（即俗稱的「入伙紙」）日期開始計算。
豁免條件：不高於3層的住用樓宇
計劃也有豁免情況。如果樓宇是純粹住用性質，並且樓高不超過3層，就可以獲得豁免，無需進行強制驗窗。
目標樓宇篩選機制：按風險評估揀選
屋宇署並非一刀切地向所有達標樓宇發出通知。他們會採用一套以風險為本的篩選機制，每年揀選一批目標樓宇。揀選的考慮因素包括樓宇的樓齡、狀況、過往的維修記錄，以及是否有墮窗舉報記錄等，優先處理風險較高的樓宇。
強制驗窗的週期與時限
法定檢驗週期：每5年一次
強制驗窗計劃是一個循環性的安全措施。當業主遵從一次法定通知完成檢驗及修葺後，屋宇署在5年內不會再就同一窗戶發出新的通知。這意味著，檢驗的法定週期為每5年一次。
完成期限：個別單位(6個月) vs 公用部分(9個月)
收到通知後，業主必須在指定期限內完成檢驗和維修。期限根據窗戶的位置而有所不同。屬於個別單位的窗戶，完成期限為6個月。而屬於大廈公用部分（例如樓梯間、走廊）的窗戶，由於協調工作較為複雜，期限則較長，為9個月。
驗窗兩大關鍵角色：合資格人士 vs 註冊承建商
「合資格人士」(QP) 的職責：負責訂明檢驗與監督
在驗窗過程中，業主首先需要委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。QP的角色就像醫生，負責進行專業的訂明檢驗，判斷窗戶是否安全。如果需要維修，QP亦會負責監督整個維修工程，確保工程符合法例標準。
「註冊承建商」(RC) 的職責：負責進行維修工程
如果QP檢驗後，認為窗戶需要維修，「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）便會登場。RC是負責動手進行所有訂明修葺工程的專業人員，例如更換窗鉸或螺絲。
業主須分別委任以作清晰職能區分
很重要的一點是，業主必須分別委任QP和RC。這個安排是為了確保職能清晰，避免利益衝突。QP作為獨立的監督方，可以客觀地評估RC的維修工程質素，保障業主的權益和工程安全。
收到強制驗窗令？五大步驟流程全攻略
當你收到屋宇署的強制驗窗令，整個驗𥦬流程其實可以拆解成清晰的五大步驟。只要跟著這個攻略走，就能有條不紊地完成所有法定要求。
步驟一：接收及核實法定通知書
如何透過屋宇署網站查核通知書真偽
收到信件後，第一件事就是確認其真偽。你可以直接前往屋宇署的官方網站，網站設有「強制驗樓及驗窗計劃」專頁，你可以在上面搜尋目標樓宇的名單。只要輸入你的大廈名稱，就能核實大廈是否真的被納入計劃，這樣便能確保你跟從的是一份有效的法定通知。
租客責任：必須將通知轉交業主並配合檢驗
如果你是租客，請注意，你收到通知書後有法律責任立即轉交給業主。因為驗窗的法律責任在於業主。之後，你需要配合業主委任的專業人士進入單位進行檢驗，這是確保樓宇安全的重要一環。
步驟二：尋找並委任合資格人士 (QP)
QP 的五大專業類別
處理驗窗事宜，你需要委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱 QP）。根據法例，QP 必須是以下五類專業人士或承建商之一：認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商，或者名列於「小型工程承建商名冊」上，並獲准進行窗戶相關小型工程的承建商。
如何查閱屋宇署QP名冊及索取多份報價
屋宇署網站同樣備存了上述各類專業人士的名冊，你可以隨時查閱。為了清楚了解市場上的驗𥦬價錢，建議你至少聯絡三間公司或個人索取報價。一份清晰的報價單應詳細列明檢驗費、監督費以及可能需要的維修項目收費，方便你作出比較和預算。
步驟三：QP 上門進行訂明檢驗
檢驗前如何核實QP身份：「驗窗卡」是關鍵
當 QP 上門時，你應該要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有 QP 的姓名、近照及註冊資料，是核實其身份最直接可靠的方法，確保進行檢驗的是真正的註冊專業人士。
檢驗範圍：單位內所有窗戶及玻璃百葉窗
檢驗範圍涵蓋你單位內的所有窗戶，包括固定窗、活動窗以及玻璃百葉窗。此外，大廈公用地方的窗戶也屬於檢驗範圍，但會由業主立案法團或物業管理公司統一處理。
不包括範圍：室內玻璃間隔、商舖櫥窗及玻璃幕牆
有幾類玻璃裝置是不包括在強制驗窗計劃內的。例如，室內的玻璃間隔牆、地下商舖的大型櫥窗，以及近年新型樓宇常見的大幅玻璃幕牆。玻璃幕牆是屬於「強制驗樓計劃」的範疇，兩者不可混淆。
H44: 檢驗標準：玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲等關鍵部件
QP 進行檢驗時，會依據屋宇署的標準，仔細檢查幾個關鍵部件。這包括玻璃有否破裂、窗框及窗扇是否變形穩固、窗鉸（即鉸鏈）有否嚴重銹蝕或變形，以及用來固定窗戶的鉚釘和螺絲有否鬆脫或氧化。
步驟四：檢驗後的兩種情況與文件處理
情況一 (無需修葺)：QP呈交表格「MWI 1」及「MWI 2a」
如果檢驗後，QP 判斷所有窗戶狀況良好，符合安全標準。他會在完成檢驗後，填妥並向屋宇署呈交兩份表格：「MWI 1」（委任表格）及「MWI 2a」（檢驗完成證明）。之後，你的驗窗責任便告完成。
情況二 (需要修葺)：委任註冊承建商、監督工程及呈交完工表格
如果檢驗後發現有窗戶需要維修，流程便會進入下一步。你須另外委任一名註冊承建商（可以是註冊一般建築承建商或相關的註冊小型工程承建商）進行修葺。而你之前委任的 QP 則會負責監督整個維修工程，確保施工符合標準。工程完成後，QP 會向屋宇署呈交完工表格，整個程序才算結束。
步驟五：監督維修工程的技術標準
維修物料規定：性能不得遜於原有設計
進行窗戶維修時，所有替換的物料和組件，其性能和品質都不能遜於原有的設計標準。這是為了確保維修後的窗戶能維持甚至提升其安全水平。
窗鉸技術要求：不銹鋼材質、厚度及長度標準
窗鉸是窗戶安全的關鍵。根據屋宇署指引，更換的窗鉸必須由不銹鋼（Stainless Steel）製造。在技術規格上，窗鉸的厚度及長度亦有特定要求，以確保能有效承托窗扇的重量，防止墮窗意外。
鉚釘及螺絲標準：直徑及不銹鋼材質要求
同樣地，用作固定窗框和窗鉸的鉚釘及螺絲，也必須使用不銹鋼材質，以防止銹蝕。此外，它們的直徑亦有最低標準，確保有足夠的結構強度，能將窗戶牢固地安裝在牆身上。
驗窗價錢參考與防騙攻略：了解收費避免超支
提到驗窗，大家最關心的問題之一，自然是驗窗價錢。整個強制驗窗計劃的費用，由業主自行承擔，所以了解市場行情同埋學識幾招防騙技巧，就變得非常重要。這不單止可以幫你慳返一筆，更重要是確保窗戶得到合資格的維修，保障家居安全。
業主必學防騙攻略：拆解常見價錢陷阱
市場上驗窗公司眾多，質素難免參差不齊。部分公司為了爭取生意，可能會使用一些不良營商手法。只要我們預先了解，就能輕鬆識破。
陷阱一：「免費驗窗」作招徠，實收高昂行政費
你可能會見到有公司標榜「免費驗窗」，聽起來十分吸引。不過，這類宣傳手法背後，通常是在檢驗完成後，以代辦文件、呈交屋宇署等名義，收取一筆數百甚至過千元的「行政費」或「文件費」。所以，在委託前一定要問清楚，費用是否已包含所有呈交文件的開支，避免跌入先甜後苦的價錢陷阱。
陷阱二：「低價檢驗」作引誘，誇大問題開出天價維修費
另一種常見手法，就是用數百元的超低檢驗費作引誘。當合資格人士上門後，可能會將一些輕微的損耗誇大成嚴重結構問題，例如聲稱所有窗鉸同螺絲都需要立即更換，再開出一張金額龐大的維修報價單。他們就是看準業主已經付了檢驗費，而且不熟悉窗戶結構，從而迫使業主接受不必要的昂貴維修。
官方價錢參考：屋宇署驗窗項目收費指引
想知道合理的驗窗價錢範圍，屋宇署提供的市場價格參考，就是一個很好的指標。當然，最終收費會因應窗戶數量、尺寸、損壞程度同埋公司定價而有所不同，但這份指引可以幫你建立一個基本的概念。
合資格人士(QP)收費：檢驗、監督及呈交文件
合資格人士的收費，主要涵蓋上門檢驗、監督維修工程（如需要）以及代為呈交相關表格文件。如果檢驗後窗戶狀況良好，無需維修，費用一般介乎數百元至千多元不等。如果需要進行維修，QP需要監督工程，收費亦會相應調整。
註冊承建商(RC)收費：更換窗鉸、鎖具、螺絲等維修項目
如果窗戶需要維修，就要由註冊承建商負責。常見的維修項目收費，多數以每扇窗計算。例如，更換一對普通尺寸的不銹鋼窗鉸，市價大約為數百元；更換七字鎖或上下掣，費用約為一兩百元；為全扇窗更換合規格的不銹鋼螺絲及鉚釘，費用亦大約是一百多元。
精明業主慳錢錦囊
想驗窗過程順利又慳錢，最重要是自己做好功課，做個精明的消費者。
貨比三家：索取並比較至少三份詳列收費的報價單
委託任何公司前，最穩妥的做法是尋找至少三間公司，索取詳盡的報價單。一份清晰的報價單，應該列明檢驗費、每個維修項目的單價、使用物料的規格等。切忌只比較總價，必須仔細看清楚每個細項，才能作出最合適的選擇。
核實身份：查閱QP及RC的註冊證明及過往記錄
你可以透過屋宇署的網站，查閱合資格人士（QP）及註冊承建商（RC）的名冊，核實他們的註冊身份是否有效。選擇有信譽、有經驗的公司，自然更有保障。
妥善存檔：保管報價單、合約、收據及維修前後照片
所有與驗窗相關的文件，都應該妥善保管。由最初的報價單、正式合約、付款收據，到維修前後的窗戶照片，全部都是保障自己權益的重要證明，一旦出現爭議時便能大派用場。
索取副本：向QP索取所有已呈交署方的文件副本
當整個驗窗及維修程序完成後，記得向你委任的合資格人士（QP）索取一份已呈交予屋宇署的所有文件副本。這份副本是你已經遵從法定驗窗令的最佳證明，必須好好保存。
法律責任與罰則：不遵從驗窗令的後果
強制驗𥦬是一項具有法律效力的規定，絕對不能掉以輕心。許多人可能不知道，如果無視法定通知書，後果其實相當嚴重。政府為了保障公眾安全，設立了清晰的罰則，所以了解這些規定，對每一位業主來說都非常重要。
對個人業主的罰則
檢控後果：最高罰款$25,000及監禁3個月
如果你是個別單位的業主，而你沒有在限期內遵從驗窗令，就已經觸犯了《建築物條例》。屋宇署可以向你提出檢控，如果罪名成立，最高的懲罰是罰款$25,000和監禁3個月。這是一項刑事罪行，所以務必認真處理。
持續違規：每日另加罰款$2,000
除了首次檢控的罰款，法例還設有持續違規的罰則。這就是說，如果你在被定罪後，仍然沒有完成驗窗和修葺，那麼由定罪當日起，每日都可以另外再罰款$2,000，直到你完成為止。罰款會逐日累積，所以拖延處理的代價非常高。
屋宇署最終權力：代辦工程並追討所有費用連附加費
如果業主持續不遵從規定，屋宇署還有最終的權力。他們可以主動委派顧問公司和註冊承建商，代你完成所有必要的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向你追討所有相關的費用，而且還會加上不高於百分之二十的附加費，作為監督和行政開支。
對業主立案法團的罰則
定額罰款通知書：$1,500
如果需要檢驗的是大廈公用部分的窗戶，責任就落在業主立案法團或共同業主身上。如果法團沒有遵從通知，屋宇署可以向法團發出$1,500的定額罰款通知書。
其他相關罪行
拒絕分擔公用部分驗窗費用：最高罰款$25,000
大廈公用部分的驗𥦬價錢，需要由所有業主共同分擔。如果你沒有合理的解釋，就拒絕分擔這筆費用，這同樣是違法行為。一經定罪，最高可被罰款$25,000。
阻礙或拒絕檢驗人員進入處所：最高罰款$10,000及監禁6個月
不論是業主還是租客，都有責任配合檢驗工作。如果有人在沒有合理辯解的情況下，阻礙或拒絕業主或法團委任的合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，這也是一項罪行。最高的懲罰是罰款$10,000和監禁6個月。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
在處理強制驗𥦬的過程中，大家心中總會浮現一些問題。我們整理了幾個最常見的疑問，希望可以幫到你。
我住的是居屋或租置屋邨，需要強制驗窗嗎？
解釋《建築物條例》適用範圍及向房署呈交文件的特別程序
答案是需要的。因為大部分的居屋和租者置其屋計劃屋邨，同樣受到《建築物條例》的規管。不過，處理程序上有一點不同。業主完成驗窗和維修後，相關文件不是直接交給屋宇署，而是需要呈交給房屋署的獨立審查組處理。
玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃範圍？
釐清玻璃幕牆屬「強制驗樓計劃」範疇
這是一個常見的誤解。玻璃幕牆並不屬於強制驗窗計劃的範圍。它其實是納入在另一個計劃，就是「強制驗樓計劃」之中。所以，如果樓宇收到的是驗窗令，檢驗範圍是不包括玻璃幕牆的。
若無法在限期內完成，可以申請延期嗎？
申請延期的條件及須提供的合理解釋
在特殊情況下，業主是可以向屋宇署申請延期的。申請時必須以書面形式提出，並且要提供一個屋宇署認為合理的解釋。例如，業主立案法團可能需要更多時間籌集維修費用，或者因為大廈正在進行其他大型維修工程，導致驗窗工程無法同期進行。
強制驗窗有財政資助嗎？
簡介市建局及房協提供的樓宇維修資助或貸款計劃
考慮到驗𥦬價錢可能對部分業主造成負擔，政府和相關機構有提供支援。市區重建局（市建局）和香港房屋協會（房協）都有推出不同的樓宇維修資助或貸款計劃。這些計劃旨在協助有需要的業主應付包括強制驗窗在內的大廈維修開支。業主可以留意他們的官方公布，查詢申請資格和詳情。
委任QP和RC可以是同一間公司嗎？
解釋利益衝突及屋宇署的最佳作業指引
如果一間公司同時持有合資格人士（QP）和註冊承建商（RC）的牌照，理論上業主可以委任同一間公司負責檢驗和維修。不過，這種做法可能存在利益衝突的問題。負責檢驗的QP，同時也是負責施工的RC，容易產生「自己驗自己做」的情況，檢驗的中立性和客觀性可能會受到影響。所以，屋宇署的最佳作業指引是建議業主分開委任QP和RC。這樣可以確保QP能夠獨立地監督RC的維修工作，保障業主的權益和工程質素。